财讯：旧改市场房企新面孔频现 购房者需关注旧改周期风险

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6月8日，新世界中国地产有限企业正式成为广州增城区荔城街夏街村旧改项目合作意向公司，预计投资总额将超过200亿元，这是新世界中国在粤港澳大湾区的第五个旧改项目。 年1~5月广州有16个村找到了旧改革合作公司，随着广州旧改革步伐的加快，低土地价格和客观利润空间加剧了房企在旧改革市场的竞争。

6月8日，新世界中国地产有限企业宣布经夏街村村民代表大会投票同意，企业正式成为广州增城区荔城街夏街村旧改项目合作意向公司，预计投资总额将超过200亿元。

出现了老市话企业的新面孔

新世界中国成为旧改制项目合作意向公司，只是近年来房企进军旧改制项目的一个小缩影。 在广州旧改革市场，房企竞争激烈，如香江控股于6月初以100%的同意率通过表决，正式成为增城东洲村旧改革项目的合作意向公司。 敏捷集团、方圆、丰乐集团今年在广州分别斩首了两个旧改村。

另外，旧改革市场出现了许多住宅企业的新面孔。 河南房企汉宇集团首次出现并获得南沙区太石村旧改造盘权，该村总投资约82.6亿元，改造范围总用地面积约116.96万平方米，是南沙区目前公开招标项目中仅次于东涌村、鱼窝头村的体量。 上海升龙获得增城区永宁街长冈村旧改，与珠江投资共同开发，价格125亿元，是所有旧改村中最高的。

十几年前广州旧村改造很少有开发商参与，随着旧改革政策的不断调整和完善，流程、流程等逐渐透明化，近年来，房企开始把握机会，参与旧村改造。 华南城市研究会会长胡刚表示，除了完善政策外，广州旧村周边建设的到来，各类公共建设配套逐渐完善，城市化水平提高，土地价值提高，对房企来说，有了盈利空间，成为了新的增长点。

购买者需要关注旧的变更周期风险

今年以来广州旧的改革步伐加快了。 根据广州市公共资源交易中心的资料，年广州有28个村完成了公开选择合作公司的程序，今年1~5月广州有16个村找到了旧改革合作公司，总面积达1273.96万平方米。 其中，5月成功招标的有9个旧改建项目，增城占5个村庄。

并且，数据显示，目前排名前100位的快速发展商，6成以上进入老市场，目前广州有200多个老村成为开发商比赛的赛场，预计每年将有20多个村进入有价值的兑现期。

值得注意的是，在旧村改造项目面前，房企仍然面临着开发周期长、运营资金不足等问题。 一个村庄的改建项目的周期可能需要几年，也可能需要10年左右。 不仅对项目开发主体的资金实力、融资能力、资质等提出了越来越高的要求，对购房者来说，旧村改造将带来周边地区价值的提高，但也要注意旧改项目周期长的风险。 胡刚认为，随着城市开发边界的划定和城市生态保护等规划，在未来存量市场上，旧改革仍呈加速趋势，房企竞争也将加剧。

即使换成旧蛋糕也很难吃的硬骨头

从年报季也可以看出住宅企业对旧改的重视。 碧桂园常务副总裁程光煜在年度业绩发布会上表示，旧改是碧桂园重要的土地投资手段，特别是在一二线城市，去年旧改权益品值超过1000亿元。 年根据旧修订完成一级二级，希望大致在800亿元至1000亿元之间。 另外，奥园总裁郭梓宁表示，除收购、申办外，奥园还将加快三旧改造的力度，年会大致8~10个项目从一级开发转为二级开发，为今后的土地储备打下良好的基础。

关于毛利率，在年业绩发布会上，时代中国董事会主席岑钝雄表示，旧修订工作毛利率下降，从去年的60%下降到年的50%左右，主要是由于项目之间的差异，有一定的局部变动是正常的。 富力地产联合主席李思廉预测，由于旧修订的价格较低，将对未来几年富力的毛利和净利润增长给予有力支持。

记者表示，对房企来说，旧市场不仅是诱人的大蛋糕，也是难吃的硬骨头。 旧村改造最难的是解决拆迁问题，另外还有政府规划在容积率、高等限制方面的控制，影响着开发商的利益空间。 胡刚表示 住宅企业在改造的过程中，需要保护村落寺院等历史悠久的建筑，另外完善周边的交通、学位的配套等问题，对住宅企业来说也是一大挑战。 (王楚汉)