财讯：困扰中国住房客户维权的六大痛点

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绘图:杨佳

没想到这么大的房企居然会为了几万元的订金故意拖我半年多。 没有约定的理由就退房了，结果变成了买卖双方没完没了的争吵。 在南方日报记者面前谈了去年退房的经历，张先生至今仍很愤慨。

每年3 15国际客户权益日到来之际，购房的各种痛点都在拥堵，始终是住房客户热议的焦点。 在往年的央视315晚会上，与楼市的投诉总是上升到各类问题的前三位。 其中，客户强调的是拖延提交楼宇辨证、质量安全堪忧、配套设施不足、擅自变更规划、物业管理混乱等物业领域人士熟悉的老问题 其次，南方日报记者结合近期市场调研和南方+客户端新闻报道，为网民和网民们梳理目前楼市普遍存在的买方6大痛点问题，提出相关维权建议，供大家参考。

南方日报记者冯善书

痛点1

拖延提交证明书

无论是初次置业还是改善居住的人，买房都是人生的头等大事，也是家庭费用中最大的支出之一。 二手房中介李先生告诉记者，许多客户在买房前都有全流程的考虑，不能把所有的计划都想好。 因此，据悉楼市最大的痛点是推迟楼市办证，这不仅打乱了购房者的计划，还直接影响到以后的工作变迁、结婚生子、子女教育等问题。

2月28日，一位购房者通过网络平台，在某大型房企开发的5座xx小时住宅的认购证上出现了问题。 佛山市禅城区住宅城乡建设和水利局很快在3月3日提醒该购房者，该住宅当时未提交预售许可申请手续，建议谨慎购买。

实际上，交易不合法、工期不顺、手续不齐全、资金紧张等原因客观上导致开发商推迟办公大楼、延期办证。 贪婪和粗心是买家引起这种麻烦的根本原因。 春节期间，一位客户自豪地告诉记者，他从广州一家大开发商那里购买了位置和户型都非常好的商品房，尽管预付证还没有发放，但他一次也没有向开发商支付几十万元的预付金。

在此，我要提醒客户，无论销售顾问说明的优势有多少，无论赋予的条件再优惠，都不能忽视确认双方交易的住房目标是否合法、项目投资建设手续是否齐全。 否则，很可能会为自己的疏忽付出巨大的时间和金钱代价。

痛点2

担心质量的安全

今年2月，广州市住房和城乡建设局在网上对比业主前期投诉，该局去年抽查黄埔区知识城某龙头公司开发的楼宇项目，结果楼宇项目无基础相关检测资料和检测记录，未进行氯离子检测，混凝土表面 为此，黄埔区住建局要求开发商等相关机构对正在建设的单体建筑进行整改和验收，并安排专家进行业主咨询、答疑和相关资料查询工作。 到目前为止，项目的所有质量问题都已改善完成。

在房地产领域，房屋质量纠纷问题成为业主投诉的焦点。 一个楼盘的建设和验收，需要经过多个不同部门的监管，但在现实交易中，房屋质量不合格的问题依然无法根除。 从地基到主体结构、外墙到装修、水电安装到走廊设计，曾经被南方日报和南方+曝光的房屋质量问题可谓五花八门。 特别是近年来，国内住宅企业引起了新规模的竞争，一些大公司也以高周转的方式加速扩张。 过分追求投资开发的效率，必然会放宽质量管理。 因此，客户看房时一定要发扬十二分的精神，邀请建筑专家核查，签订交易合同时一定要明确双方的责任义务，以免开发商遇到问题时承担责任。

痛点3

辅助设施不足

在竞争激烈的房地产市场，开发商为了加快新盘的成交进度，大多在教育、交通、医疗等方面提前做出了各种华丽的配套。 这里有一些后期不能兑换的空头支票。 约定的集合最后不能执行。 这在广告法中是虚假的推广，在合同法中是欺诈行为。 但是，这样明显的道理在现实中业主往往不太容易维权。 对开发者来说，是卖房子的，但对客户来说是买房子的。 如果没有完善的配套设施，小区无论建得多漂亮，你都不会方便舒适。

近年来，关于广州、东莞和佛山等地配套土地基的投诉纠纷一直很多。 例如广州天河、荔湾、黄埔等区的业主，反映了许多开发商承诺的名校资源未落实的问题。 有些后来通过政府监管干预得到了妥善处理，但也有个别最终的。 在高周转的模式下，公司一般表现出急功近利，所以在楼宇广告中夸大其词、虚假承诺来吸引买家的方法并不奇怪。 重要的是，客户必须自己用心。 特别是关于教育、交通等第一套的销售承诺，一定要确认很多。 真正无法验证的是，最好让开发商约白纸黑字，确定违约的赔偿责任。

痛点4

擅自改变计划

小王前年在广州新知识城的某大型楼盘买的高层住宅，去年终于把大楼交给了他。 但令他愤怒的是，原本规划在几幢高楼中间的中央花园，在大楼出售后，被开发商强行建成了三层楼的商业综合体。 这是典型的开发商在交易完成后通过随意变更计划来实现利润最大化的行为。 买下这几个高层的业主们很生气，有人要求通过投诉和起诉方法让开发商恢复原状，但最终的案子办不到。

无论是将绿地变更为店铺，还是变更为车位或其他公共设施，如果变更交易前开发商或售楼部的正式推广规划设计图纸，其结果都有可能是非法侵害业主利益。 可以说这种违反销售承诺的现象在当前楼市层出不穷，购房者为了维护自己的合法权益，必须在交易前与卖方签订有确定约束条款的买卖合同。 千万不能因为对方是国有住宅企业，或者是龙头住宅企业，就没有合同就约束。 对于预感到自己很可能无法实现的约定，必须让开发商白纸黑字写在合同上，然后引起纠纷才能有维权的法律依据。

痛点5

退款千方百计不坏

年12月底，某大型房企开发的中山市东区某大型楼盘已经清盘。 但是，有购房者通过12345政府服务热线向监管部门投诉，并于当年6月8日提出无理由退房申请，投诉当天已满7个月，但该企业将购买的2703套住房转卖给他人，涉嫌未退还其申请的购房款 随后，当地住房和城乡建设局告诉他，该局没有收到该住房的购房申请资料。 工作人员还要求提供双方原签订的《认购书》等证据，表示如果情况属实，该局将把该住房资源列入限制性交易清单，以保障双方权益。

从法律上讲，这位老师关于退房、退保的需求属于他和开发商之间发生的房屋买卖合同纠纷。 因此，工作人员建议他和开发商按照民事合同的解决大致协商解决，如果协商不成，则通过法律途径处理。 但是，诉讼退钱显然是时间和经济价格都非常高的维权之路。 一些开发商抓住大部分顾客不能花时间和金钱的心理，千方百计地通过扣除订金和订金来提高经营杠杆。 当然，这是不负责任的行为。 对买方来说，是否买这套房，必须事先考虑。 即使很多房企为了流转业绩而承诺无缘无故的退房，钱也进了别人的口袋，但要拿回来并不容易。

痛点6

不动产管理不好

由于对物质管理企业管理服务水平的不满，深圳市罗湖区金洲花园区业主一直通过各种渠道依法维权，截至今年年初，业主仍未支付物业专项维修资金，原企业至今未退出物业管理区域 事实上，年1月24日，罗湖住建局下令规定金流房产期限退出金洲花园房产管理区域。 由于该企业逾期未退出，该局于年5月5日再次责令金洲物业退还逾期收取的物业服务费，并启动了每月罚款5万元的行政处罚程序。 但是，由于业主没有选择新的物业服务公司，金洲物业至今仍未在年初完成交接。

许多业主对记者说，他们害怕遇到买房最差的物管公司。 由于业主群体数量多、人员多、繁杂，要进行正规的法律程序更换不合格的物业管理企业并不容易。 南方产业智库此前进行了网络调查，60%的被调查者对所在小区的房地产反映不满。 由此可见，买楼房不能只看房子的建造方式，将来谁提供管理服务也很重要。 实践说明，选择品牌曝光度和信誉度高的大型物业管理企业，遭遇不良维权纠纷的概率相对较小。

注意记者

房企业网上销售弹杀

但是别忘了遵守游戏规则

在新冠肺炎疫情中，房企抓住网上卖房源的救命稻草，纷纷在线销售平台。 事实上，多年来，网上的销售办公室一直不成功，但在疫情下，各家也只能成为硬顶。 为了吸引顾客，很多销售平台推出了折扣优惠，辅以无故退房奖励佣金登记等非常有吸引力的措施。

这些看起来经济实惠的措施，会再次成为途径和手段吗？ 从春节至今笔者整理的情况来看，有些问题仍然值得关注。 尊重市场规则和游戏规则是最低要求，不尊重规则，用有点鸡贼的套路和把戏欺骗客户，最终受损的还是自己。

从一些房企的网上销售措施来看，房企有订金制度，至少1000元，多为5000元。 如果想购买，这笔钱需要通过网上平台缴纳，锁定心仪的房源，在签订合同缴纳首付之前，这笔订金将用于抵扣房款。

你很熟悉吗？ 其实这是人们熟知的定金，但与线下购房时购房的定金要动上万元相比，网购的订金并不多。

其实，无论是存款还是订金，都采取了同样的战略。 金额不太多。 对想要购买的买家来说只是泼了点水。 另一方面，如果没有特别的规定，这笔钱实际上就会放在开发商的口袋里，积多成塔，钱就会花在项目周转上。

在高速周转模式的今天，房企对资金有很大的诉求，为什么有些开发商要求不退还存款？ 可能是因为钱被征用了。 现在房企纷纷表示订金可以全额退保，但如果你没有购房，最终这笔订金相当于无息借款付给了房企。 订金是否能按期退保，过程是否繁多复杂，在疫情解除之前尚不清楚。

折扣和佣金是这次网上销售室的关键词，我们希望他们能够提供巨额优惠，采用推荐成交奖金和成交佣金的制度，让买家节约购房款，赚钱。

从表面上看，这些都是房企让利吸引顾客的手段，比起价格让利带来的损失，开发商更害怕的是新盖的房子没有如期出售，疫情的影响也使得楼市成交几乎陷入冻结，加快了出货和销售的退保。

毕竟房建、销售需要价格，开发商通常因为开发项目背负高额债务，一旦现金流紧张，大型房企只会依赖强大的资金实力，财务数据变得无趣，中小房企则是资金链断裂、房地产盘烂尾。

实际上，无论是折扣还是佣金，都和之前看房时销售员的话术一样，要涨，增强了买家的危机感。 毕竟，所有开发商都不是推广永久打折，而是在背后设置高折扣和高佣金的期限，不买优惠就赚不到那么多佣金，这不就是涨价和同工之妙吗？

有网友发了新闻，还玩了开发商加价后再打折的夹克，这些新闻虽然真实性不明，但类似的打折夹克以前也出现过。 关于成交佣金，由于各种各样的理由而无法兑现的问题也屡有报道。 所以对于买家来说，即使面对折扣和佣金的诱惑，也要振作起来，提高警惕。

迄今为止，除一些大公司外，由于房地产领域大宗交易属性、交易流程多、开发商快速周转模式、加快销售回收战略，房企无缘无故开始退房。 但是，由于疫情的影响，许多房企无故宣布退房，与无故退房的同工之间通过降价进行差额补缴的措施也是如此。

事实上，推广结帐的最终目标是通过消除购买者对购买后降价造成的损失的担忧，从而增强购买者最终决定的信心。 不管房价是上涨还是下跌，即使心情不好，这所房子也能退钱吗？

但是，在这次疫情期间，房企们的无理由退房不是长期的选择，而是有期限的。 很长。 从签署合同到入住，这几个月内可以退钱。 但是，由于时间短，我不敢这样约定，我们看到了有点房企无缘无故的退房期是50天、30天、10天、甚至7天。

后悔期那么短，恐怕还没到签订商品房销售合同的阶段，更别说退房了。 最多退还存款。 而且，即使真的要退，也要请开发商和销售顾问将原来购买的包的货款、计算出来的业绩、收到的成交佣金退下来，预计退房者面临的许多复杂的流程和退房阻力，纠纷就是这样

所以，无故退房，房企必须拿出真正的诚意和充足的资金储备，应对可能发生的情况，辅以完整的机制和有效的执行力来兑现。 更有诚意，说退就退。 否则，不会出台这样的政策吧。 (葛政涵)