财讯：2019房企年报注意：降负债率、保现金流已成业界共识

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最近，上市房企相继公布了年度财报和年度销售目标。 降低负债率是房企年报的关键词，在销售额、营业收入、利润率、毛利率等指标上备受青睐，同时也是衡量房企快速发展健康与否的经营现金流指标备受关注。

债务逐渐成为迅速发展的战术

经历了前期的快速发展后，更多的房企以稳定为快速发展的基调。 其中，降低负债率逐渐成为龙头房企业的快速发展战术。

2022年的总负债将在4000亿以下。 恒大集团董事局主席许家印在年业绩会上表示，恒大将全面实施高增长、规模控制、债务减少的经营快速发展战术。

年报显示，恒大年销售额4775.6亿元，合同销售额实现6011亿元。 毛利率为27.8%，净利润率为7.0%； 资产负债率77.9%，纯负债率159.3%，现金余额2287.7亿元。 恒大上市11年来业绩实现了跨越式增长，但企业负债仍处于高领域水平。 这次快速发展战术可以看作是恒大战术变革的进一步深化。

企业负债率长时间持续下降，未来2 3年融资负债率下降的方向不变。 融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示。 年报显示，融创基于代码在并购、文旅建设和房地产开发方面的快速发展，融资力度有所提高，期末净负债率达到172.26%，但比全年下降33.6。 随着后期投入高质量资产带来的价值释放和运营管理的加强，净负债率将长期持续下降。

除此之外，富力地产、新城控股等房企也纷纷降息。 来自中达证券研究的报告显示，在发表年报的房企中，净负债率在下降。 年，上市房企平均净负债率为75.5%，比年78.5%下降3.1个百分点，各企业净负债率表现出现一定分化，部分房企如佳兆业集团、融信中国及新城控股等年净负债率下降较快。

维持现金流量提高防范风险的能力

除了降低负债率外，确保充足的现金流，稳健保持债务结构也已成为房企的共识。

年净现金流入非常好，连续11年实现经营性现金流量为正，足以覆盖短期债务。 万科总裁和首席执行官祝九胜说。 年报显示，截至全年实现经营性现金净流入456.9亿元的报告期末，本集团持有货币资金1661.9亿元，远远超过1年内到期的流动负债共计938.9亿元。

碧桂园年报显示，公司现金余额创新高。 年报显示，截至2009年12月31日，碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元，达到企业历史最高水平，另外碧桂园未采用3167.9亿元的银行信贷额度，现金流量充裕，净经营现金流量为正、净经营现金流量为正 证明了不需要依靠外部融资支撑现金流，在资金密集型房地产领域很少见。

现金流量在天晴的时候很着急，我们从去年下半年开始就很重视现金流量。 到今年1月为止我们已经完成了基本融资，今后也可以不融资了。 吴亚军在发布会上表示，龙湖今年1月完成了全年的基本融资。 年报显示，龙湖集团年合同销售额2425亿元，比去年同期增长20.9%，净负债率51.0%，手部现金609.5亿元。

平均融资价格稳定

融资是缓解住房企业现金流量压力的重要手段。 在年报发布会上，许多房企管理层表示，今年将对融资结构进行积分调整，降低融资价格，审慎攫取土地。

九胜表示，万科仍将拥有稳健经营的一贯战略，保持良好的信用评级，合理管理负债率和融资价格，加强与合作金融机构的信息表达。 并根据市场整体环境和经营状况合理安排融资节奏，充分利用多样化的融资渠道，不设定固定的融资目标。

融资方面，年龙湖维持平均贷款价格4.54%的低位，平均贷款年限为6.04年，净负债率为51.0%，手现金为609.5亿元，现金短债比(手现金在1年内除以到期债务)为4.38，一系列指标均维持在领域内的高水平。

旭辉控股cfo杨欣表示，今年开市以来，旭辉相继以较低利率完成了数笔融资，预计年内平均融资价格将进一步下降。 他还表示，旭辉也将继续严格控制债务规模和资金价格，优化债务结构。

中达证券研究报告显示，在融资价格方面，上市住房企业平均融资价格稳定，年为6.2%，比年上升0.1个百分点。 总体而言，许多房企年去杠杆效果显著，融资价格波动幅度小。

平安证券发布的房地产领域研究报告显示，受益流动性宽松，各房企融资价格均有下降，许多房企将继续下行，融创、佳兆业等房企有望通过调整融资结构、扩大融资渠道等途径，进一步降低融资价格。

该政策研究院报告称，去年3月，其监测的40家典型上市住房企业共计691.56亿元，环比上涨44.71%，继2月融资总额跳水后回升。 在融资价格方面，在披露的数据中，融资价格最低的是招商蛇口成功发行的第三期超短期融资券，融资价格为2.56%； 融资价格最高的是华夏幸福年非公开发行的第一期可兑换企业债券，发行规模24亿元，利率7.7%。 从整体上看，在公开的数据中，高质量住房企业的融资价格在下降。 (刘寻寻)