财讯：谁在透支深圳下半年购房诉求？

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一个朋友发微博说最近有在深圳买房的经历:下午去看房，进屋发现另一组顾客也在里面。 于是我决定马上决断，简单地看了一圈，跟中介说这个房子已经不错了。 结果中介说，对不起，那边的人已经点了大浪，心都凉了。

这么早，因为眨眼的功夫，喜欢的房源被抢购一空，这不是记者最近听到的第一个例子。

当人们把深圳房价近期交易量活跃的原因归咎于房地产抵押经营贷款、小额公司折价时，深圳五部门的调查结果已经出来:目前深圳市区二级贷款折价项目尚未进入资金发放阶段，网络贷款折价资金进入住房市场。 另外，市场传言称，深圳市房价暴涨，深圳市住建局负责人也已辟谣:今年一季度深圳新房价格上涨1.0%，二手房价格上涨2.8%，整体平稳，略有上涨。 个别媒体根据招牌价格得出一季度二手房价格大幅上涨9.7%的结论，与事实大不相符，不排除个别中介机构和人员反感深圳房价。

无视深圳的房价因素，3月以来，深圳楼市回暖，成交量上升，这是事实。 根据深圳市房地产中介协会(以下简称深房中协)统计的近一周( 4月13~19日)的深圳住宅成交数据，单手住宅每周成交量为811套，环比减少4.7%，周成交面积7.6万平方米，环比减少1.3%。 但二手房周成交量为1765套，环比上涨37.7%，周成交面积11.1万平方米，环比上涨36%。 住宅的需求量连续8周上升，比8周前上升132.8%。 住宅仍然是二手房交易的主流类型，占成交总量的90%。

深圳购房的诉求曾经很巨大，疫情只不过暂时控制了诉求。 疫情期间，谁戴口罩在深圳买房子？ 证券时报记者采访了数字业界人士进行总结，第一是三类人。

新需要更多

一线城市无论是创业还是就业，机会越来越多，快速发展的前景更大，对年轻人毫无疑问是有吸引力的。 深圳外来流动人口众多，刚需民族日益庞大，其中不乏实力雄厚的年轻人。

一位同事说了他的惊讶。 听说深圳的豪宅很难买，大学的老同学请了资深的他选侄子的房子。 同行惊讶地发现，买房的年轻人毕业不久，来深圳时间不长，居然要买1500万以内的房子，这是第一次运营商！ 在咨询同行之前，这位表哥在这短时间内几乎看到了深圳出售和出售的前海、福田豪宅的大部分。 目前，尚未开盘的新世纪临海抱山和华润城四期，越来越多的豪宅历历在目。

当然，拥有这样实力的新需求者并不多见。 夺走钱多的豪宅，钱少秒的旧房。 一有机会，抢占深圳房源的新运营商们就永远不缺。 前几天通过记者朋友的电话询问买房的意见，声音十分急促:深圳南山区，20多年楼龄的旧统建楼，30多平方米，楼梯房，50年产权，单价5万只以上，距离地铁口只有500米。 对方告知，业主有很多房产，有疫情影响，需要资金，低价兑现。 家里亲戚刚来，想在市中心买自己的房子，但是钱不多，这个总价不高。 最后别忘了:房子很旧很旧，但是户型很实用。 这是上午10点多的对话。 中午12点，朋友的微信回复。 不，是别人偷的，定金付了。 这么快，连纠缠的时间都没有。 对于自己的犹豫，朋友后悔了半天，最后给记者留言:帮我找一下，有其他房间吗？

改变房间的改善诉求也很旺盛

改善住房更换的诉求不会因疫情而压缩。 春天是往年学区室销售炎热的时期，受疫情影响，今年春节后，看房节奏变慢了。 复兴在进行，从3月开始各地房地产业者的门槛再次热闹起来。

2月底开始看房，3月初签约，翁先生更换学区室很神速。 尽管如此，现在还是不能装修。 9月入学前好像不能搬家。 为了给即将进入小学的孩子争取好的学位，翁先生于年前开始了解深圳福田名校百花小学附近的房源。 高质量的学位办公室决不会降价。 翁先生知道，即使是百花小区老旧的二手房，单价也在10万左右，比该区其他新房贵1万2千万。 算上帐，一个老人和孩子，最少需要两个房间。 为了筹钱，翁先生年前卖掉了在坂田有房子的房子，年后决定在百花附近的学区室。 疫情暴发后，看房节奏放缓，但翁先生没有减少与房地产中介的线上交流，他一边关注疫情的发展，一边了解了近期的盘组。 随着疫情控制效果越来越明显，翁先生迫不及待地看了几所2月底刚放出的房子，不到一周，就决定了其中80多平方米的房子。 我看到的那所房子，有几个客人在想。 看房的时候，还有两个经纪人带客人。 户型不太满意，但是孩子上学释放的学位房有限，所以我们很快就签了合同。

据同行称，资深购房者也在积极替换高质量的房源。 被派往深圳10多年，手上约有30多套房的香港人，打算陆续拿到福田和罗湖的房源，用拥有少量学位的高质量房源代替。 另外，实体公司的高管最近行情不好，把自己的6套房源卖掉，换成了深圳湾悦府。 与其分散在市场上，不如选择高质量的目标统一放置。 这样保持值，下一轮行情，我们也无法预料。 我不知道经济衰退会持续多久。

客人夺走豪宅的话手就不会软了

疫情期间，大部分领域都面临着前所未有的生存危机，压力空前，深圳个别数千万豪宅纹丝不动也是事实。 深圳是全国民营经济最发达的城市，土地面积少，落户门槛低，新增人口远远多于京沪，这些都是深圳房价坚挺的有力支撑。

行业总结，深圳豪宅有几个优点。 第一，深圳豪宅必须更加现代化，120~200平方米的面积拥有地铁、一流的名校。 那样的话，投诉的客人很多。 第二，公寓引领了深圳顶级豪宅的快速发展，降低了购买资格的要求。 全国、全世界的富豪都可以来深圳买。 第三，深圳豪宅的价格基准是香港。 香港中环、香港半山、香港浅水湾，一套apartment式豪宅也以亿为单位。 这些取得了得天独厚的优势，深圳豪宅市场对抗性小，顾客多，需要豪宅。

另外，深圳的豪宅，还有好的融资属性，无论是住宅还是公寓，都可以使用好的杠杆。 用杠杆投资深圳豪宅，已经把很多中产变成了富豪自己。 深圳豪宅一动起来一年就上涨几百万美元，上涨上千万美元。 也能贡献数亿的增加。 例如，香蜜湖学位房一年将上涨2，300万美元。 华侨城的别墅，年轻时6000万到手的4亿买家兑现。 香蜜湖、后海、深圳湾、淘宝等万余名高级白领富裕起来了。 创造财富，越来越多的富豪入场。

行情有很大的变量

房中协认为，目前深圳楼市确实存在局部领域，存在局部楼盘被热炒的现象，同时也存在着由部分投资企业、新媒体和房地产中介等多家好配方组成的机构化炒房团队的利益链条，促进了该楼市的虚火。

根据房中协中介基准指数，随着领域再生产的推进，3月份楼市成交量有所回升，但跨领域分化情况明显，成交集中的领域也首要集中在具有高质量地理位置和高质量学区资源的领域内。 但总体来说，一季度的成交量并未因热炒行为而导致上述热点领域的内网标签量(成交量)大幅上升。 另外，楼市虚火并未给领域带来明显的性能提升，据深房中协数据统计，领域近期实际生存情况并不容易，一季度领域人均上网本0.30套，环比年季度下降49%，同比增长9%。 因此，实际成交情况与楼市表面火热的感受体验不一致，证明了分化语境下的这种市场行情并不代表全市。

另外，深房中协通过调查和拆解，认为现阶段楼市行情主要因疫情期间和节假日前拖欠的指控，于3月集中释放，叠加效果显著。 并且，此前的部分炒作行为在一定程度上拉动了市场节奏，综合作用，导致3月行情表面过热。 但是，未来中国经济下行将是一件大体率的事，鉴于基本面疲软，不足以为购房者提供更高、更稳定的收入来源，从而影响楼市未来的预期。 而且，现阶段的市场行情在某种程度上渗透了第二季度甚至下半年的诉求。 从长远来看，目前楼市行情是否会一直持续下去，仍存在着较大的变数。 (若冰)