财讯：全国土地市场呈现出全多维度降温态势 “谨慎”成土地市场新名词

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进入10月，慎重地成为了土地市场的新词。

数据显示，10月份全国土地市场呈现全多维降温态势。 的成交量明显下降，成交单价下降，土地平均溢价率降至半年来历史低位，倾销现象增多。 城市与公司之间的投资差异越来越明显，在凉爽的秋季，资金充裕的房企逐渐表现出较强的御寒能力，高速发展的城市也更加强调热效应。

黄绿与中小房企业机会期

中指研究院的数据显示，50家代表房企中，39家房企10月份拿地金额较前9个月平均下跌。 7月、8月、9月，当月土地取得额低于以往平均水平的房企有24家、31家、32家，更多房企开始放慢土地取得的步伐。 从总体上看，50家代表房企10月土地收购总额环比增加至今年以来的最低值，降幅接近50%。

整体节奏放缓的趋势，个别房企加快土地获取。 建设地10月份的持有地额占前10月总额的30%以上，合景泰富和华发股份的持有地额占20%以上。

从头部房企的排名来看，万科从今年上半年的握杆金额第17位、握杆面积第10位，握杆金额、面积都上升到了第6位。 融创中国在9月以后终于挤进了耕地面积前十的行列。 在中国恒大稳座金额、面积排行榜前三位，粤港澳大湾区和中西部地区尤为积极，是这两大区域中土地金额和面积最大的房企。 万科、中海地产绿城中国多点布局分别在3个城市前10月的排行榜中排名前10。

头部房企在土地金额和面积集中度上出现了同样环比的大幅提高，进一步显现出资源特点。 该政策研究院最新报告显示，top20房企业10月用地金额和用地面积集中度分别为82.24%和83.45%，比9月上升1.8和6.1个百分点。 该政策研究院认为，集中度的显著提高主要是因为三条红线政策出台后，资金比较丰富的大型房企，特别是国企在融资和土地市场表现出了更为明显的特点。

根据此前公布的三线四色融资新规，高风险红档、橙档两区房企持有地明显趋于保守。 风险相对较低的黄档和绿档住宅企业在拥有地面上似乎更强。 今年前10个月土地金额排名前10位的房企中有7家是黄档或绿档。 例如，黄段碧桂园一天内以总额12.84亿元占领了3个城市的地块。 黄段中南建设全资附属企业杭州翰10月底以7.39亿元竞标湖州宅基地，竞价89次，溢价率为63.86%，远高于此前该地区土地溢价率。 绿段中海在迅速发展119次竞价后，以封闭价格获得东莞商住地，溢价率为48.03%。

此外，整个公司用地的谨慎态势也为中小型房企和国内房企提供了更大的参与空间。 周前，汾湖高新技术产业开发区的商住用地被金地商以底价成交，另一住宅地块被杭州新天地集团拍摄，溢价率为4.28%。 同期，烟台市两大地块分别被本土房企飞龙集团和金象泰竞争，此前相关板块主要玩家多为头部房企。 青岛本土房企海信地产和天一仁和也以4.46亿元的总价竞争了3个地块，成为10月青岛土地市场的持有地巨头。

一位业内人士告诉第一财经，公司土地热分化与自身财务压力高度相关，大型房企土地储备丰富，财务追求健康，开始从规模向利润导向转变。 这一总体趋势是谨慎的态度，客观上确实为中小企业提供了一定的空间。

城市之间的土拍市场温差加剧

10月以来，各线城市土地成交规模均进入降温状态，全国300个城市土地成交规模和价格均出现10%左右的环比降幅。

其中，二线城市成交量价格明显下降，住宅用地成交面积环比减少21.8%，楼价大幅降至每平方米5000元以下。 商业用地成交量上升，但楼价再次下跌至低位。 在一线城市宅基地溢价率明显回升的情况下，二线和三四线城市宅基地溢价率均下跌，二线城市溢价率更是达到今年以来月度平均溢价率的最低点。

该政策研究院认为，二线城市市场热度下降最明显的原因是，近期出台新政的城市多为二三线城市，高质量地块的减少和政策的影响降低了房企的投资积极性。 今年下半年，至少有14个城市出台了稳定的地价政策，10月南通、绍兴、徐州等地出台了政策，调整了土拍规律和低价机制。

和土地交易情况一样，一线城市和二线、三四线城市的土地供应量也出现了明显的分化。 根据卡瑞研究中心的数据，一线城市10月份土地供应面积比上个月增长32%，二线和三四线城市分别比上个月减少54%和31%。

长沙、东莞等热门城市出现了达到最高价格熔断、封闭价格成交等激烈战况。 苏北许多城市更新地价天花板，淮安更是迎来了建设、碧桂园等头部房企，刷新了最新单价及总价王的名单，其中建站竞争地块溢价率为55.24%，竞争经历了960场，超过10个小时。 10月中下旬，西安和安徽土地市场迎来头部房企聚集竞争，推高成交量。 在绿城、正荣、保利、万科、碧桂园等企业品牌房企的竞争中，西安地块成交溢价率达到69%，3件安徽土地溢价率均超过100%。

有城市的热气，就有城市的成交惨淡。 10月中大量地块底价成交，济南10月底成交的13件土地全部底价成交，河南新乡、四川宜宾等地更是风生水起。

卡瑞认为，土地供应将在年末进入高峰，但受监管政策收紧、高质量地块减少、金融监管严格等多方面因素叠加的影响，年末地块溢价率将继续下降，高热地块数量将进一步减少。 (陆瑶)