财讯：北京二手房回暖 大户型无人问津

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从楼市冰封到成交量整体回升，北京二手房市场态势可以说超出预期。 根据贝壳研究院的数据，5月份北京二手房交易量比上个月增长39%，同比增长75%，实际交易量创3 17调控后的最高水平。 但是，在整体回暖的背后，北京商报记者近期访问发现，除学区房等必要房源快速成交外，受区域内新房市场冲击和两套高首付限制，远郊三居以上大型户型无人问津，甚至被问到也很奢侈

大兴天宫院三居

你买了很多一年以上看到的东西吗？

房地产市场有两大主力军，一个是刚需，一个是改善。 住在大兴天宫院的吴勋(化名)从去年年初开始就打算换房间，希望能去四方。 从居住的角度来说，没有必要换房子。 我也见证了居住板块从有点荒凉到现在成熟的过程。 成套成熟了，但自己打算去。 我总是没有一点家。 但是，自己住在南方却必须去北方上班，每天上下班的时间太长，必须坚定换房的想法。

按照吴勋的设想，尽快卖掉房子，尽快把房子搬到里面去，但是100平方米以上的三居室，花了一年多的时间，没有人接手。

事实上，吴勋并不是家里发色不好。 据《北京商报》记者介绍，根据中介销售的建议，吴勋的房子从上架之初就以大众价格、仓促换手为目的，该房源价格下调了三四次，整体达到40多万元。 另外，这个房源符合五个唯一的标准，可以为买家节约不少费用。

关于市场反应，吴勋总结了一些经验，区域偏远是重要因素，但不是全部原因。 根据他的说法，选择在远郊买房子，除了原本房子就在这里以外，因为过渡，这部分人选择小户型的情况越来越多。 自己家的两居室摆在架子上很快就出来了，到了自己的三居室，这种状态就会熄火。 另外，可以选择大三居通常是置换，他们先有意向的目标，但从看房到真正下单的周期比时间长。

中介销售表示，购房者一般不管买不买，特别是像我们这样的郊区二手房，现在处于明显的下行阶段，顾客的观望是正常的。 吴勋说，因为自己家属性还不错，每周有一两组顾客来看房，后台关注量达到70多人以上，但实际上出价的人很少，即使有人出价，也低于他的心理预期。

吴勋说，中介销售也给自己出了主意，降价可以缩短销售周期，但是房子真的不能再降了。 否则，他说重新置换的首付不够。 现在北京整体的房价很高，像自己这样的改善客群更难。 8成的首付和全额一样。 看着自己家的顾客可能也是这种心情。

西三旗次新居四居跃层

降价一年后两个人看了

吴勋的难题不是一个例子。

住在北五环附近金隅翡翠的张洋，也在换房过程中遇到了难以出售的问题。 张洋说，孩子再过两年就要上小学了，所以自己的母亲也老了，不方便爬。 一开始打算把自己住的复式四居室卖给西城改成小三居室的学区。 我们计划这件事的时候，西城还没说有很多学校在划片。 我想我在德胜学区找1500万元左右，100平方米的小三居。 维修费也足够了。 平时带老人在一起也来得及，但是一年都没能做这件事。

张洋从计划换房那天开始，考虑到换房周期和换房价格，根据中介建议，均价挂牌1900万元以上，但心理价格早就让到了1750万元左右，依然无人问津。 吴勋家和很多人没插手不同，自从去年挂牌以来，张洋家带总数只有两次。

北京商报记者在链家app上发现，与张洋挂4居室相同户型的房源均价为7.8万-8万元，过去一年，该小区的该户型为4套，但为零成交。

其实，这个新房，如果购买者是从7万元/平方米的单价购买的，如果计算购买价格，基本上超过了8万元/平方米，其中大部分是税费价格。 张洋牌房源所在地区的多家中介经纪人直言，不说金隅翡翠这样的小区质量，但作为新盘，一旦办理二手手续，无论是价格还是折旧，都不会善待买家。 特别是从价格上看，金隅翡翠附近的新盘世华龙樫平均价格为8.2万元/平方米，而隔一条街的老盘后期强佑府学上议院的平均价格仅为7.45万元/平方米。

疫情过后，看到西城学区房量价格上涨，张洋不得不以同一小区内母亲的名义出售另两居室，先购买了一套基坑房。

原因:

新盘倒带的购买门槛很高

与吴勋、张洋的实际感受不同，在疫情好转的5月，经纪人、购房者和一些小业主迎来了罕见的红色5月。

根据贝壳研究院的数据，5月份北京全市二手房网签量约1.59万套，环比增长20.5%，同比增长15.2%。 从链家实时成交数据来看，5月北京二手房成交量比上个月增长38.6%，同比增长72.2%。 单月成交笔数创下3 17政策后的最高水平。 受疫情影响，1-5月北京累计成交量比去年同期减少18%，但比1-4月累计降幅收窄20%，疫情对市场的影响继续变小。

今年1-5月，北京二手房主流成交户型集中在两户，总成交约54%，其次是一居室，月平均成交约22.1%，三户以上约23.9%，大户型成交较低，其中远郊地区更低。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在北京二手房市场气温明显的情况下，小户型交易增幅较大的户型(三居以上)较为明显，原因是大户型首付较高，信贷政策提高了购房门槛。 认房认贷大致上下，许多改善型诉求被越来越多的小户型所转向，换房只是告别了曾经的老破小。

硕机构首席拆房师郭毅表示，抛开价格因素，远郊大型二手房也首当其冲。 从买家的角度来看，同样的价格，自己为什么不选择户型更好的新产品呢？ 新的小区环境必须更具吸引力、实用和舒适，满足当前的居住要求。 较早年份的房屋户型缺乏竞争力，这是一个历史问题。

根据目前的设计理念，一点两居室的新户型也能达到以前三居室的效果，这样一来总价更有特点。 唯一具备的特征是配套，成熟配套是竞争力的根本所在。 郭毅表示，买房是一个意想不到的话题，很多人面临着外向内向的过渡过程，但无论是刚需还是改善，大户型房源的热度一直落后于总额较低的小户型。 卢扬王寅浩