财讯：北京教改新规引起学区房热 二手房交易量大幅提升

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北京二手房市场在过去5月成交量急剧上升。

西城区教育改革新规引发的学区房热，导致整个北京市场上的二手房交易量大幅增加，将5月份二手房交易量提升至3年来的最高水平，也拉高了成交均价。

根据贝壳研究院最新数据，截至5月31日，5月份北京全市二手房网购量约1.61万套，交易量比上月增长22.5%，同比增长17.2%，实际交易量比网购量高，创全年3 17调控后的最高水平。

北京二手房市场回春，背后流动性宽松，房贷利率进一步下降，购房者入市积极等诸多因素叠加。 疫情刚刚结束，楼市小阳春延期，五一黄金周行情上涨。

西城区4月30日公布的教育改革新规，直接刺激了北京市场下一个五一黄金周。

黄金周第一天，房地产中介企业为21世纪房地产总裁卢航，用微信的力矩用文案实况转播了当天二手房的成交量。

受疫情影响，楼市小阳春延期举行，内商本来期待五一黄金周成交。 21世纪房地产制定了多级目标规划，一级挑战121单，二级目标210单，三级大牌目标321单，四级战神目标421单。

最后的成交结果非常令人惊讶，超过了他们规定的四级目标。 五一节21世纪全部房地产成交428张，其中北京市场占四分之一，达到121张。

北京市场很好。 中介领域多年的卢航空沉浸在界面信息中，最终在五一期间的5天里，北京成交了635张，他们4月份北京市场的二手房整体超过了1036张的一半。

成交量创新高，不仅仅是21世纪的房地产，同样对北京二手房市场值得期待的不仅仅是卢航空。

五一节期间，北京石景山中海有了新的棋盘，客流量也超出了预期。 楼市整体走向利好行情，中海地产北京新城企业销售总监李建军也高出北京整体楼市。

他根据界面信息总结，凭借多年沉浸在房地产中的经验，无论从资金端还是供需端来看，今年的北京楼市无论是新房还是二手房走势来看，都应该是稳定的。

五一长假结束后的一周，北京二手房市场依然保持良好态势。 当时，我的房屋董事长谢勇在界面信息中表示:北京二手房交易量目前已达到年、年的高峰。

驻扎在这些场上多年的老手的评价最终变得现实了。

中原地产数据显示，截至5月28日，5月北京二手房上网本14708套，128.9万平方米，成交套数比上个月上涨28%，同比上涨29%。 市场成交量连续3个月上涨，5月整体成交量达到1.6万套，预计年内将创新高。

事实上，今年3月，北京二手房低位回升，成交量回升至去年3月小阳春水平的44%。 市场受低迷和成交网站外转的影响，3月份北京二手房成交均价为56137元/平，同比下跌8.6%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉记者，3月北京市场恢复的原因。 一是随着恢复稳步推进，疫情积压的刚性诉求于3月开始逐渐释放。 二是在流动性宽松的背景下，房贷利率有进一步下降的趋势，市场预期有所改善，顾客入市热情有所提高。

市场交易的实际情况也确实如此。

由于突然的疫情，刘宁(化名)繁殖了购买房子的质量好的房子。 今年以来，北京许多地区整体成交上升，客户众多，刘宁的心理状态发生了变化，他害怕买不起房子，决定马上买房子。

刘宁看中了东四环北路的某高档小区，该小区今年的房价走势稳定略有上涨。 他的意向房源最初估计为3000万。 他第一次砍价到2500万，但老板不同意，第二场比赛还没有结束。

但是很快，卖房子的业主需要更换的房子持续涨价，刘宁的竞争客人比较多，迫于现实情况，双方急于成交，最终刘宁以超出预期的2700万买下了这所房子。

5月北京二手房市场成交量超出预期，除市场回升、前期诉求回升、市场利率下调外，北京链家研究院认为，最重要的是学区房政策调整将带动西城和全市诉求的提前集中入市。

4月末，北京市西城区教委发布西城区全年义务教育阶段入学工作实施意见，西城区实施多所学校切割入学政策。

这项政策调整，让无数父母和中间人忙了起来。

学区新政有三个月的宽限期，买卖双方都必须在7月31日前完成交易。 卖方为了最大限度限制压缩学区房间的贬值空间，第一时间向中介店推出了货源。 焦急的家长们为了给孩子拿到进入名校的入场券，第一时间涌向西城。 西城区的热度上升了一个小时。

西城区首屈一指的名校北京第二实验小学东北部是西长安街，东部是克勤郡王府。

在安静的新文化街和佟麟阁路的十字路口，链家的经纪人选择了荫凉的下蹲。 过去一月，冯国强(化名)遇到了许多在北京第二实验小学附近行走的家长，他总是如期交谈，推荐了北京第二实验小学对应的学区。

新政前，北京第二实验小学对应的小区新文化街共有6栋，价格在15万到20万平方米之间变动。 49平左右的居室一套，报价1060万左右。 这20万米以上的房子没有被规定的链家外网束缚。

虽然价格昂贵，但父母买房的欲望依然无法阻止。 新政落地，买卖双方都希望尽快达成交易。 这促使挂牌房源多，溢价空间大。

冯国强表示，目前新文化街学区房售价逐渐下降，年高峰期，一套两居室可销售至1500万左右，现可成交1300万左右。

过去一个月，在上千级学区室，冯国强一个人成交了两套。 这以前不太可能实现。 因为卡的房源可能只有一两套。

一位连锁经理表示，新政之前，学区房间干净，上升空间大，大部分家长选择握在手里等待上升。 通常，新文化街推出两套房源是理想的，但在成交持续的情况下，有五六个卡源。

如火如荼的行情实质上跌到了成交数字。

学区政策的调整，使西城成交量在五一假期期间大幅增加。 据连锁研究院数据显示，5月西城区成交量环比同比增长超过120%，特别是金融街和德胜领域成交活跃度较高。

具体来说，学区房政策出台一周后，西城区招牌量和成交量迅速增长。 卡量超过4月份全月总量，一周成交量相当于4月成交量的70%。

德胜门、金融街最为突出，5月这两个领域成交量分别增长环比316%、134%，尤其是小户型成交量更加活跃。

在价格方面，以成交活跃的丰汇园区、新风南里、裕中西里为例，价格维持较稳定的水平。 该小区同户型房源5月成交价格基本上比上月环比增长率在2%以内。

西城区成交的增加还带动了交换链上其他交易主体的入市，促进了全市成交量和价格的大幅增长。

数据显示，西城区成交量全市从7%增长到12%。 5月份北京二手房成交均价为62609元/平，环比明显上涨，首要原因是高单价西城区成交占比大幅提高。

除去西城区的因素，5月份北京二手房成交平均价格上涨3%左右。

但是学区机房政策对西城区二手房市场的影响并不长。 北京链家研究院预测，7月以后成交量明显下跌，价格下跌，跌幅5%-10%。

因为，从东城区、海淀区政策后的成交历史数据来看，政策出台前，地区成交量集中增长，但政策落实后连续下跌半年左右，结合西城区供需情况，731后西城区价格持续小幅下跌，累计半年。

从更长的时间来看，北京的高质量教育资源依然不足。 从出生人口来看，北京和西城区出生人口变动趋势相近，出生人口总量年高峰，以6年增长周期计算，学区机房诉求高峰将出现在2022年。

此外，6年1学位的政策在某种程度上减少了供给。 虽然这许多学校的划线政策不会使学区的价格大幅下跌，但确实会阻止学区的炒作，促进市场健康快速发展。

从总体上看，学区房政策的影响开始减弱，市场情绪趋于平静，北京二手房成交量激增的情况也不会持续很久。

据北京连锁研究院介绍，6月北京二手房交易量自然下跌，预计涨幅15%左右，同比增长50%左右，全市交易量估计为1.5万套左右。 价格整体稳定上涨，涨幅在2%以内。 (吴波)