财讯：北京约有440亿元供地在路上 新地入市仍延续“不限价”的供地节奏

9月拍摄两个住宅区后，北京土摄市场长期降温，但北京商报记者梳理表明，未来北京约有440亿元的供应地，其中只有两个限制竞争室地块，其他不是限制地区地块，新市场不受限制的节奏更为明显 来自开发商层面的新闻也改变了此前抱团土地的持有方式，开发商的未来倾向于独立拥有土地。 一是融资环境发生变化，基本上切断了贷款后的土地空间，大家都倾向于独立拥有土地后再引入战投。 另外，独立操作盘有利于项目的方向盘。 这对刚进入北京不久的开发者来说，标杆的意义是毋庸置疑的。 华东某20强房企业北京企业负责人。

价格限制不能成为绝对的主流

据北京商报记者整理，截至11月14日，北京现有用地预申请受让房屋共10套，总出让价格约320亿元，涉及石景山、朝阳、大兴等多个地区。

10月下旬，北京市规划和自然资源委员会开设了2个海淀区棚户区改造申请地块。 由于海淀的地理位置，再加上不设定房屋限价和户型限制的要求，两块地块进入市场是所有房企争夺的焦点。 如果包括这两个地块在内，北京今后将有约440亿元的供给地在道路上。

有趣的是，要进入新的市场，没有价格限制的供给地节奏还在持续。 在上述12个地块中，只有2个限制竞争室地块等待入市，其他均为限制地块。

受供给地节奏的影响，竞争室地块今年基本成型。 数据显示，截至目前，北京限制竞争办公室累计供应住宅土地112件，全年仅有6件。

中原地产首席分解师张大伟表示，据北京最新限制竞争室地块供应时间测算，距离上次限制竞争室住宅地块入市已近6个月，不排除将来会出现新的限制竞争室地块，但从土地供应结构来看，不限制已成为绝对主流

竞争室分区成为案例，也是市场的选择。 贝壳研究院高级分析师潘浩表示，北京限价地块从年底开始供应，目的是通过调控商品房售价上限来调节市场均价上涨，但限价地对开发商来说减少了利润空间，增加了价格压力和操作难度。 因此，在今年疫情严重影响销售还款的情况下，为了确保开发商价格压力上升、土地成交量稳定，调整了供给地结构，降低了难以操作的限价地比例，提高了供给地质量。

截至目前，限价地块的占有率只有23%。 但从成交情况来看，年开始限价地供应后，转换为商品房市场的量约为3~4成，未来一段时间市场上仍有大量限价项目上市。 限价区库存高时，其短期供应量的下调也是必然的。

回锅肉更贵了

疫情给北京楼市带来了一些凉意，但今年北京土拍市场逆势火热，从海淀西北旺到丰台分钟寺，众多高质量地块的入市，引发了所有房企的补仓热情。 根据克而瑞统计数据，年1-10月，北京全市成交经营性用地49件，同比上涨0.85%，土地成交总额同比增长26.68%。

所有房企在北京拥有土地的热情高涨，但这几个月北京的土拍市场有点冷。 8、9月间，北京共完成土地出让8件，但其中只有2件为溢价出让，其他6件均以低价成交。

诸葛探数据研究中心的拆房师陈霄指出，8、9月正是融资三大红线出现的初期，房企变得谨慎了。 除此之外，土地溢价率反映了房企对竞价区划的热情程度，地块本身的边缘化因素，也减少了房企的土地拥有意愿。

截至目前，北京每年有4起地块无人问津被冲走，其中有2起地块重新调整再次入市。 朝阳金杯乡小店村3005-08地块再次挂牌，朝阳东坝1104-611地块比以前纯净，比以前上涨1.78亿元。

回锅肉更贵了，来源于地块自身素质的提高。 潘浩表示，房企拥有土地，需要综合决定多方面的属性，地块位置偏远、地价水平过高、限制条件繁琐的地块自然不受房企欢迎，调整进入市场是需求的产生和应对。

总体而言，地块成交的冷热程度与地块素质直接相关。 潘浩表示，北京住宅用地市场上半年集中供应高质量地块，带来土地市场快速回升，半年来已追平去年同期成交水平，市场回升任务基本完成，下半年的首要任务是防止土地市场持续升温导致过热，这8、 指出9月供应地块位于远郊地区的非热点区域，而且经历了上半年抢夺的房企下半年关注度也有所下降，这在意料之中。 但是，后期推出高价值区划后，依然会带来热度的上升。

从合作走向独立的土地

年底这些地块确实不错。 如果条件允许的话，我想再独立拿一张。 北京刚刚实现独立操盘机的华东某20强房企负责人直言，北京市场被各房企视为最难吃的骨头，但大家也有一个共同点:必须在北京有地。

随着市场形势的好转，住宅企业在北京的保有地也越来越独立，从以往的合作伙伴转移到独立的保有地。 据统计，北京全年房企共有16家，其中上半年12家，下半年4家。

面对这种变化，潘浩表示，共同持有地确实可以降低单一房企的持有地价格，平衡运营风险，但这不是降低价值成本的唯一途径，房企也可以在持有地之后寻求合作者入股。 北京独自取得的两个分分寺地块就是例证，拿地后引进了金茂、世茂的联合开发。

如果说市场好转是房企单独经营的底线，那么在融资的三条红线下，所有房企应该如何选择？ 潘浩表示，三根红线在不同公司的限制程度不同。 例如，下半年北京土拍市场仍显示出积极的中海，其三红线未触一线，利息债务增长率未超过15%，完全独立拥有土地。 此外，在调整债务结构的过程中，不同公司拿地方式也不同，特别是全国布局的房企，面对重要布局城市的高质量地块，独立拿地也是战略选择。

从共同获得地到独立获得地，这背后也折射出优秀房企对未来北京市场的态度。 陈霄表示，从近几个月北京土地市场表现来看，楼价和溢价率均下跌，是房企拿地的好时机。

据《北京商报》记者了解，近期未进入北京的千亿左右规模多家房企已经准备获得土地，从它们来看，除大湾区布局外，这可能是三条红线下的大规模机会。