财讯：“代持炒房”窗户纸被捅破 为什么会出现在深圳?

什么是炒面？ 为什么会出现在深圳？ 政府机关怎么办？ 专家觉得怎么样？

最近，很多人打着新、代持炒面等代码出现在深圳楼市，演绎着楼市投机的财富和冒险。 终于，当地的部门和公司30日不由得呼声高涨。

11月30日，深圳市住建局局长、党组书记张学凡表示，深圳贯彻落实房屋是为了居住，不是为了炒作定位，而是坚决落实中央房地产调控政策，严格执行7月15日出台的新的深8条规定。 媒体反映的代持炒房等情况正在调查解决中，一旦发现违规行为，将依法认真解决。

对比目前深圳二手房价格下跌和媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒房行为。 张学凡表示，将进一步加大住房供给和保障力度，加快多主体供给、多渠道保障、租赁和住房供给和保障体系的建立，使市场更加回归理性，促进我市房地产市场顺利健康快速发展。

当天，深圳某楼盘也提出“与广大客户共同实践不炒房建议”，向客户提示购房风险。

1 :拿着炒菜的窗户纸被戳破了

什么是炒面？ 为什么会出现在深圳？

深圳年网红盘华润城润玺一期项目摇号接近尾声之际，包括260套住宅在内的万科( 000002.sz/02202.hk )旗下万科舆山海家住宅项目也于11月26日获得预售许可证。

与以往的楼盘项目销售方案相比，该楼盘11月30日发布的公告《舆山海家与广大客户共同实践炒房的建议》(以下称“建议”)也突破了深圳楼市近期的新低，拥有了购房的窗户纸。

该《提案》近一半的篇幅是关于代持住房的风险提示。 其中还提到了对比深圳房地产市场的新热现象，不排除政府相关监管部门出台相关政策措施，保障住房不炒政策落地。

在这个新的炎热的冬天，二手价格辗转的新盘买家们对代购一无所知。

作为深圳年网红盘华润城润玺一期项目持续两天的正式选房于26日18时结束。 从11月25日8点开始，除休养时间外，全程需要13个小时，华润城润玺一期1171套房源全部售完。

根据华润城润玺一期最低单价1184万元的房屋推算，深户无房家庭首付最低接近355万元。 大厦开发商华润地( 01109.hk )也表示，参与选房的顾客需要冻结验资350万元/套。 选择第一天，销售表最先走红的是两种房源，175平方米和200平方米的大型户型。 截至26日上午9点左右，选房已全部售完。

润玺一期以13.1万/㎡的价格，旁边出售的二手房每平方米18万了。 我知道润玺一期每平方米有四五万元的价格差。 当然，买得越多利润就越多。 第一财经记者采访了多位购买200平方米户型的买家，他们表示购买润玺的一期简直是躺赢了。

这种情况在一些购房者看来，深圳步伐高昂，但在被异地包围的小贷企业客户经理中，为购房者提供代理服务，规避限购政策，实现新律师事务所的律师们，只不过是一个普通的富裕游戏

一家中小信贷企业的陈姓客户经理向第一财经记者表示，除了为购房者提供经营贷、费贷、过桥等金融服务外，还将购买润玺一期的房券。 润玺一期这样的楼盘，根据我以前从事的代办业务经验进行评价，至少超过五成。

参与过华润城润府三期摇号的润玺一期新人张姓人分享自己的代持经验，代持人的首选当然是直系亲属等家族。 其次，是周围没有债务等司法纠纷，结婚经历和社会关系比较简单的朋友。 深圳的房地产中介也提供推荐代持候选人服务。 这必须自己认真认识到候选人是否可靠。

明确代持人后，双方签订的代持协议大多决定显示上房源的户型、单价、总价、首付比例、贷款期限、贷款利率等详细情况。

深圳715管制后，涉及深圳购房资格方面，入户满3年、社保满3年有购房资格，非深户需5年社保，这也是目前中介推行的代持名额多为5年内无购房诉求的无房深户，代持费用普遍在10万50万之间。

二:代理商的财富和冒险

拥有炒面的游戏背后有着诱人的好处。 在限价的特定背景下，新居和二手房的价差释放了套利空间。

以深圳11月24日启用的天健天骄北庐为例，楼盘均价约11.4万/㎡，本项目附近的水西花都等楼盘二手房均价达到18万/㎡。 即使消耗50万元代的保留费，购买一套住宅资源，购房者也能获利100万美元。

购买是盈利的，让深圳楼市新人无视代沟风险。

深圳楼市的投资诉求比率常年维持在30%左右，高于全国绝大多数城市。 深圳房地产研究中心的数据显示，年深圳房价从3字头跳到5字头时，投资性购房比例迅速从20%上升到40%。

很多人躺在深圳楼市获得价值，人不在深圳，但跳进了深圳楼市。 这个买家的队伍非常庞大。 据去年迁居深圳的王姓买家介绍，他连续去年和今年购买了两套住房，均用于投资。 这个小组也是代理游戏的主力玩家。

王姓的人对代持的风险一点也不知道。 我旁边有代持经验的投资者，大部分在代持前都会咨询律师事务所。 例如，在代持协议上签字时，有律师的签名、公证处的公证。 这类似于小产权房买卖的操作方法。 他坦言，如果极度担心代持风险出现，买房后可以直接办理抵押贷款，提前兑现。

从一些玩家的角度来看，只要选择世代的人，就几乎没有风险。 但是，一旦出现风险，所谓的新的躺赢，就有可能吹掉，导致司法纠纷。

首先来自政策层面的不明确。 目前按照深圳新房限量销售政策，从取得房地产权属证书之日起3年内禁止转让。 这意味着，从代理商开业到交货、转让限制解除的期间，房地产市场有可能发生显着变化。

其次，对于被代理人来说，代理人协议被法院认定为无效协议，代理人反悔，代理人私自出售、赠与或者抵押代理人的住宅，由于代理人的债务纠纷，被代理人的住宅被法院扣押、拍卖、执行，代理人因结婚情况变化、死亡等，房屋

对代理人来说，也并非没有风险。 个人房产税的缴纳，影响银行的征信记录，也是个人购房价格增加、个人/家庭购房等必须考虑的问题。

对比上半年深圳个别新房项目出现多人抢购、新爆发局面，715政策相关。 该政策将比较社会关注度高、购房人数多的热点房地产楼盘，房地产开发公司根据优先满足无房居民家庭购房诉求的大致因素，根据本市缴纳个人所得税、社会保险时效性等因素制定房地产楼盘销售方案，严格控制购房人数， 楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

深圳最近开设的许多家具具有新价值的楼盘都在执行这项政策。

反观，购房者、小贷企业、律所、保荐代持人的房地产中介仍在涌入这个财富博弈。 这背后，有着对新人加入方利益的持续跟踪动力，另一方面，也有着不可磨灭的风险和随时可能爆发的雷电。

随着深圳建设部门的最新表现出来，这场雷电爆炸的时间，可能比预想的要早一些。

3 :如何防止代理商炒面？ 由多位专家解读

严跃进:从楼市层面加大炒菜筛选力度

易居研究院智库中心研究负责人严跃进向第一财经记者表示，相对于深圳近期的新房炒作，深圳房价上涨的动力还很足。 表面上看，这与新房子的价格有相对较低的关联，但实际上证明了买家有强烈的炒作情绪。 政府层面对这种炒作现象仍需积极规制，特别是要限制相关住房交易，打消投机者短期套现的念头。 对后续这样的城市来说，仍然需要积极增加供给地，特别是住宅用地，真正缓解供需矛盾。

并且，严格跃进，短期内，政府认为必须采取禁止炒作的具体措施。 例如，禁止楼盘加大筛选力度，迫使购房人签订不炒的合同，核查购房人的资金流向等。

宋丁:在银行层面，违规操作需要不获取融资资金。

对比政府部门研究的综合调控政策，中国城市经济专家委员会副主任宋丁向第一财经记者表示，政府大致从四个方面出发。 第一，从供给侧，增加土地和住宅的供给，保障市场稳定。 第二，从诉求上看，在不炒房方针的指导下，政府将继续控制和限制投资，抑制投机，对代持现象审查资金来源，禁止代持行为。 用欺骗手段引入代持当事人和出资人，一经查出，废除其购房合同，并实施必要的处罚。 三是从融资方面，要求银行层面对信用方面实行管理，防止非法操作行为获得融资。 第四，从长远来看，房地产税需要从源头上遏制这些混乱的发生，可以建议政府层面尽快落实房地产税。

李宇嘉:新房价格与二手房价格挂钩

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向第一财经记者表示，首先新房价格必须与二手房价格挂钩，杜绝套期保值空间的最佳途径与二手房价格相同。 这样的话，购房者考虑购买二手房的贷款价格、拥有房子的价格等因素，发挥新的动力自然就会消失。

二是区分购买意愿。 在商品房这个地方，有必要区分普通的商品房和豪宅。 对于普通商品住宅，多次严格限价和限制交易对象的豪宅，要适当放开价格，利用高税收限制交易。 例如，在第二次交易中，可以征收20%-50%的税收。 这样才能很好地削弱投机的动力。

李宇嘉认为，如果人才房和普通刚需住房得到保障，其他级别的住房开放也有一定的道理。 通过这种方式，可以在尊重市场规律的同时，向政府增加税收，活跃市场。

三是完善的税收政策。 扩大税收杠杆政策的利用，在新加坡、香港等地征收超额印花税，彻底抑制投机利润，将明显降低市场的火热情绪。