财讯：银行房贷25日统一“换锚” 房贷要不要转？听听专家建议

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这几天，房贷族曲被一个问题困扰，选择了固定利率还是浮动利率？ 这个必选题到了给出答案的时候了。

今天，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄银行5个国有大行，从8月25日开始符合转换条件，但未进行转换的存量浮动利率个体住房贷款定价基准只能批量转换为lpr，转换后只能再次转换。

到底应该转圈吗？ 银行工作人员和专家建议是否转换是否基于个人未来利率走势的评估。

五大行住房贷款于25日统一起锚

你没有充裕的时间将自己的住房贷款合同定价转换为参考lpr的浮动利率吗？ 距离房贷合同转换的最后期限还有不到20天，房贷五大国有巨头今天宣布，将统一转换房贷定价标准。

根据各银行公告，从2008年8月25日起，将符合转换条件但未进行转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为lpr。

也就是说，至年1月1日发放或未签订合同且至年8月24日(含)未进行价格基准转换的存量浮动利率个人住房贷款(含个人商用住房贷款，不含公积金贷款和公积金贴息贷款)，由5大银行

记者整理发现，各银行规定，不愿意转行的，事先联系银行或转行后协商取消。 根据各银行公告，批量转换完成后，如果对转换结果有异议，可以在年12月31日(含)前与(智能手机的)银行应用的自助还款或贷款办理协商解决。

另一家国有银行交通银行于7月20日发布了浮动利率住房贷款价格基准批量转换公告，并于年8月21日对未转换为最优利率贷款( lpr ) ( lpr )或固定利率的存量浮动利率住房贷款统一调整为lpr浮动利率加减法。

据易居研究院智库中心研究负责人严跃进介绍，各银行此次规定了批量转换的概念，通俗地说，8月底的住房贷款都要默认调整为lpr定价方法，这样的规定比较有效地提高了库存贷款的锚转工作效率

年8月，根据国务院的部署，央行改革了完全最优遇贷款利率( lpr ) ( lpr )形成机制。 年末，央行发布公告称，自年3月1日起，金融机构应与库存浮动利率贷款客户就价格基准转换条款进行协商，大致应于年8月31日前完成。

选择固定利率或浮动利率的差异吗？

银行相关人士表示，固定利率还款的特点是容易计算，还款总额和各月还款金额是固定的，不受未来外部因素的影响，不会发生大的变化。 但是，即使整体利率环境下跌，固定利率还款也会维持相对较高的利率，而lpr还款方法则相反，会随着外部经济环境而变动。

具体来说，转换后的利率计算方法是重新定价日的最近一期5年期以上的lpr+固定点数。

例如，如果小王在上一个年利率很低的时候通过贷款买房，与银行的合同是基准利率的2成，即4.9% 0.8=3.92%。 那么他的加分值为3.92%-4.8% (年12月公布的5年期以上lpr ) =-0.88%，是负88个基点。

由于大多数银行都将重新定价日期定为每年1月1日，所以最近的参考lpr是年12月发布的5年以上的lpr。 假设该数值与现在的lpr相同，为4.65%。 那么在上面的例子中，王先生转换后的年利率为lpr-0.88%，也就是4.65%-0.88%=3.77%，比原利率低0.15%，但之后利率的变化部分取决于未来lpr的波动幅度。

变换与否基于个人未来利率走势的评价。 严跃进表示，如果认为未来的lpr利率大致下降，可以选择转型。

记者注意到，最近三个月lpr报价没有变化，但总体上有一定的降息幅度。 lpr机制推出后，5年期以上lpr利率累计下调20个基点，从4.85%降至4.65%，以首批房贷100万元贷款30年为例，每月房贷可以少120多元。

lpr的未来会怎么样？ 中国民生银行首席温彬研究员表示，利率下降倾向于一年期的lpr利率，国家政策是稳定整个房地产市场。 因为这5年期以上的lpr利率水平的下降幅度有限。 中长期lpr趋势受经济形势、通货膨胀水平、就业形势、国际收支状况等诸多因素的影响，目前难以预测。

7月的lpr没有向下修正，但维持了低利率的水平。 严格解体，这说明利率政策具有一定的力量，盲目无限，不会高频向下修正，整体上注重较为有效的服务实体经济，下半年lpr下降空间在减少。

温彬建议，房贷族要根据自身情况，从贷款价格、贷款期限、贷款余额等方面综合选择适合自己的利率转换方法。

此前房贷利率价格折扣力度较大，月供剩余时间长于时间时，可以选择固定利率，有助于锁定月供价格，搞好家庭收支安排。

月供应剩余时间短，贷款余额不大时，lpr一旦反转，通过提前还款方法可以避免利率变动的风险时，可以选择可变利率。 (潘福德)