财讯：长租公寓爆雷风波不断 租赁保证保险将改变包租模式内在缺陷

租赁公寓爆雷的根本原因是租赁模式的内在缺陷。

进入今年以来，长租公寓风波不断。 据行业不完全统计，今年已有20名家长租用公寓公司引爆雷电，其中有巢客、找城房、三彩家等分散型公司，也有湾流国际等集中型公司。

在此背景下，如何建立长租住宅领域的风险防控机制，降低风险给业主和租客带来了损失，成为各界讨论的焦点。 第一财经记者表示，迄今为止，为了更有效地防范风险事件的发生，相关部门建议建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。 一点城市进一步要求公司在银行开设专家，将租赁资金纳入专家管理、冻结风险防控金。

但是，接受记者采访的业内人士表示，在实践中，冻结这种风险防控基金的方法给公司资金带来很大的流动性压力，实际上引入租赁担保保险，以达到识别、防范和解决爆雷风险的目的，可能是比较有效的方法 但是，也有保险企业表示，尽管信用担保保险市场的诉求很大，但风险也很大。 保险企业目前对这种模式持谨慎态度。

租赁保证保险的作用

目前，中国的长期租赁公寓，无论是集中式还是分散式，95%以上的企业广告主要采用租赁模式，公司向业主租赁住宅，进行改造后再租赁给租客。 业内人士表示，由于这种包租模式存在内在缺陷，发生了长期租用公寓的爆炸。

一般来说，集中式和分散式主要按租赁住宅的分布分类，集中式是指公司经营整个建筑物或整个楼层的租赁住宅，分散式是指公司经营个人所有者的租赁住宅。

租赁模式一个手托两个，租客的录用权成立的前提是公司房屋录用权的转移，但公司一旦资金链断裂，租客的居住权就无法保障。 一位业内人士对记者说。

另据业内人士介绍，租赁模式下，机构为避税普遍采取虚假管理、真实租赁的形式，与业主签订的不是房屋租赁合同，而是理财服务合同，合同存在较强的混乱性。

对此，中国房地产估价师和房地产经纪人学会研究人员罗忆宁向第一财经记者表示，要防止包租模式的公司爆雷，在业主-长租公寓这一租赁关系中，加入安全阀租赁保证保险是很重要的。

租赁保证保险是一种特殊的保险，本质上是担保，其赔偿责任与普通财产保险不同。 义务人(被保证人)不能按合同履行合同，补偿损失的，首先由保险人代替权利人赔偿，然后由保险企业行使追偿权向义务人赔偿损失。 在我国相关行业，担保保险曾用于银行领域的存款保险、建设工程行业农民工的工资担保保险等。

罗忆宁表示，租赁担保保险将租用保险杠杆，以较小的价格覆盖较长的租赁公寓公司的违约风险价格，使公司资金链得以延续，从而保障业主和出租人的最终权益。 银行这样领域的存款保险制度，以公司为投保人出资购买，以业主为被保险人。 公司经营发生风险的，由保险机构先赔偿，不驱逐业主住客，然后由保险企业行使追偿权向公司追偿。

从费率方面来看，一家大型产险企业的人表示，不同细分险种的保险费率，不同公司的风险状况有一定的差异，基本上介于保额的千分位到百分位之间，但整体杠杆率较高。

业内人士表示，保险资金介入可以防止一些长期租赁公寓公司在偶发性局部风险时，出租人、业主、资金方甚至合伙人挤兑长期租赁公寓公司。 另外，通过保险企业，政府可以实现对公司的定期风险跟踪。

引入租赁担保保险，可以比较有效地使租赁模式公司不产生资金链风险，减少租客和业主遭受损失，不发生租赁公寓领域的系统性风险。 罗忆宁说。

企业采取慎重的态度

但是，在租赁保证保险方面，机构人员采取了谨慎的态度。 信用担保保险其实市场诉求很大，但风险也很大，所以保险企业开展这类业务目前非常谨慎。 上述保险公司的人对第一财经记者说。

事实上，在保险企业的业务中，信用担保保险是汽车保险业务中的重要险种，保险企业在商业租赁、融资租赁等相关行业都在尝试。 但是，此前由于网络贷款和债券等融资性信保业务多次搁浅，曾经的明星险种逐渐暗淡。

根据今年10月的单月保险费数据，同比减少41.3%的保额保险，整个非车险同比减少3.91%，在非车险业务中，保险业务的保费规模从去年10月的第二大下跌至今年同期的第四大。

其中，信保业务踩雷的人保财险更是大幅缩减了该业务，公告显示，今年前10月人保财险信用保证保险保费同比减少73.6%，今年上半年，信用保证保险综合价格率达到13.8 %，呈现担保损失局面。

决定能否承接保险业务的关键是保险企业的风控和公司的风险状况。 上述保险公司人士表示，过去有些保险企业在信保业务上只凭规模无视风险，但屡屡发生雷击事件后，相信多家保险企业将保持警惕，掌握风控关口。

该人士还表示，对于长期租赁公寓的担保保险模式，保险企业其实也很有趣，我们以前也开展过相关的讨论，但开展这项业务，初期也会与头部公司合作，了解长期租赁公寓的风险状况，如保证金等增信手段