财讯：物业小区公共收益别成了一笔“糊涂账” 定期公开收支是关键

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公共利益是业主的钱，自己的钱是怎么自己说的呢？ 沈阳市于洪区某小区业主委员会主任吴佳如是说。

7月26日，吴佳拿着320位反对房地产公共收益支出的业主的签名找到了房地产企业，但在补充了专项维修经费后，以不遗余力为由被拒绝。 业主一年多来一直在追求公共利益，但至今没有结果。

2003年施行的《物业管理条例》第11条的确定规定，有关共享和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。

记者采访发现，现实情况是，公共利益多被房地产企业私自录用，业主委员会追究后面临监管不力、捉襟见肘等不自然的局面。

不动产账目很清楚，用起来很混乱

吴佳住的小区年竣工，共有1000名业主。 《沈阳市物业管理条例》年1月1日施行后，物业企业按规定公布了去年的公共利益情况:年，园区电梯间广告、停车场租赁及南北门市房租赁等共收到42万余元。 并公布公共收益第一大支出项目，维修垃圾桶、花坛、路灯等公共设施，结余为零。 这受到了许多业主随意使用公共利益的质疑。

小区的公共利益，谁用，怎么用？ 是业主委员会、房地产企业双方争论的焦点。

根据我国《物业管理条例》第五十四条的规定，利用物业共享部位、共享设施设备经营时，业主的所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定采用。 也就是说，公共利益不一定要用于补充维修资金，业主大会也可以决定如何使用。 吴佳说。

该小区房地产企业维修负责人张国鑫为企业感到不满。 《沈阳市物业管理条例》施行以来，企业严格执行规定，实现公共利益，用于物业管理区域内物业共享部位、共享设施设备的维修、养护，其余部分按业主大会决定采用。 据他介绍，房地产企业在年不动产费征收率不足70%的情况下，没有将年公共利益用于不动产费收入的不足，相反也用于小区公共设施的维修。 新条例施行后，企业账目无结余，可经第三方审计。

这家房地产企业手动使用公共利益的程序错误，业主不同意表决。 上海段和段(沈阳)律师孟宇平，5月28日第十三届全国人大三次会议通过，2021年1月1日施行的民法典第278条规定，利用共有部分从事经营活动，参与投票专有部分面积四分之三以上的业主，投票人数四分之三以上的， 孟宇平认为，即将施行的民法典也是大部分业主同意使用，而不是一次性举报。

业委会理财，难以监管，不知道怎么花

年9月10月，沈阳市铁西区新湖明珠城区向2000个业主发放了每户每桶豆油和平均25万元公共利润。 这让另一个在沈阳铁西区的小区老板们羡慕不已。 该小区业委会经讨论，希望平均发放小区3年剩余公共利益16万元，但收到社区反对意见，不提倡平均分，合理运用公共性收入是正确的行为，搞好年度预算很重要。

其实，这个公共利益，在提出平准方案之前，甚至没有存款的银行账户。 年3月，经协商，房地产企业将剩下的公共利益交给了业委会。 业委会主任黄欢告诉记者，业委会没有法人资格，没有组织机构代码，开户困难，最后只能开立个人账户保管资金。

不能监管，没有监管，这么多钱进入我的账户真是恐慌。 黄欢说。她建议设立有报酬的兼职岗位公共利益会计，报酬从公共利益账户支出，管理公共利益会计，结果遭到业委会成员一致反对。 有人提议用这笔钱为小区建设儿童游乐场，很快就遭到了家里没有孩子的业主委员会成员的反对。 有人建议将房地产企业二楼的空房间设置在居民活动室，购买一点室内健身器材和娱乐设施，又遇到一些人的反对争论，为了让各自的业主都能享受到利益，才想出了平均的办法。

其实，最初该小区的房地产企业建议将公共利益转移到房地产专项维修资金的滚动招聘上，《沈阳市房地产专项维修资金管理办法》也有相关规定。 这个提案也很快受到了业主的质疑。 我们每年付几千元的不动产费，不需要维持公共设施。 为什么一定要花收益的钱呢？ 专业维修资金一旦动用，很可能会经过业主大会的召开、房屋管理局的批准等多项手续，无法盈利。

无论由谁管理，特别会计专用、定期公开收支都很重要

其实不管钱躺在谁的账上，知道这笔钱怎么花，花在哪里都是很重要的。 是会计专用，定期公布收支情况。 孟宇平解释说，业主们不应该聚焦于如何追讨公共利益，而是应该如何依法把这笔钱花在刀刃上。

《沈阳市物业管理条例》第三十八条确定了物业服务公司必须公布公共收益收支情况。 业主大会或者业主委员会要求审计公共利益的，物业服务公司应当协助。

我们缺乏了解法律、了解审计的专家。 吴佳说。 任职的业主委员缺乏法律、财务相关的专业信息，一些体会围绕电脑查阅法条。 她希望公益法律顾问、财务专家帮助业委会，不要引起多个房地产和业委会之间的纠纷和冲突。

黄欢表示，虽然钱分不均匀，但她和其他业委会成员正在研究起草公共利益采纳方案:其中70%设立公共设施专项维护基金，20%举办亲子、敬老、科普等活动，10%用作疫情防控准备金 她相信虽然花钱的过程很麻烦，但值得让各自的业主受益。

(刘旭被采访者要求，部分假名)