财讯：多地调控政策收紧 四季度房价或有下降空间

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9月14日，根据国家统计局公布的年8月70个大中城市商品住宅销售价格波动情况，8月，一二三线城市商品住宅销售价格稳定略有上涨，房价仍处于高位，特别是大湾区内城市涨幅居全国前列，价格上涨较快，楼市小

值得观察的是，政策的紧迫方向越来越明确。 中央有关部门对房企座谈要求严格控制债务，住建部召集近期涨幅较快的地区相关负责人进行座谈，确保地价稳定、房价稳定、预期目标稳定，会议后，沈阳、常州、成都相继收紧调控措施。 业内人士表示，目前房地产市场总体稳定，但部分房价有交易。 下一阶段，在地方收紧调控措施、打补丁后，还有第四季度的房价或下降空间。

8月份全国房价总体微增

国家统计局数据显示，除8月二线城市二手房销售价格环比涨幅回落外，其他各线城市新商品住宅销售价格和二手房价格环比涨幅略有扩大或相同。

具体来说，一线城市新房和二手房的价格涨幅在扩大。 8月，4个一线城市新建商品住宅销售价格比上个月上涨0.6%，涨幅比上个月扩大0.1个百分点。 二手房销售价格比上个月上涨1.0%，涨幅比上个月扩大0.3个百分点。 31个二线城市新建商品住宅销售价格比上个月上涨0.6%，涨幅比上个月扩大0.1个百分点。 二手房销售价格比上个月上涨0.4%，涨幅比上个月下降0.1个百分点。

另一方面，一线城市新建商品住宅和二手房销售价格同比上涨3.9%和6.9%，涨幅比上个月分别扩大0.3和1.2个百分点。 二线城市新建商品住宅销售价格比去年同期上涨5.0%，涨幅比上个月下降0.1个百分点。 二手房售价比去年同期上涨2.0%，涨幅与上月持平。

值得观察的是，大湾区城市的标题在8月上升。 8个月涨幅名列全国前五的城市中，惠州、广州、深圳等都位于粤港澳大湾区。

对此，中原地产首席分解师张大伟指出，这些城市房价明显上涨的核心原因还是大湾区经济复苏相对较好，投资属性相对较高，各地落地调控政策的执行力度尚未抑制市场升温。 其中，深圳7月调控升级后，部分诉求转移至惠州、广州等城市，这些城市的房价在投资诉求下迅速上涨。

贝壳研究院高级分解师许小乐表示，房价上涨的主要原因一方面是诉求升温，另一方面是疫情后房企融资环境得到改善，土地热情高，一级市场热度传导到二级。

根据易居研究院的数据，1-8月，全国100个城市居住用地成交面积42083万平方米，比去年同期增长6.8%。 年初累计土地成交面积与去年同期相比呈增速曲线呈v型趋势，6~8月更呈正增长趋势。 许多地区的土地成交面积和土地出让金大幅增加。

许多监管政策正在收紧

统计局发布房价数据当天，成都发布《关于保持我市房地产市场稳定健康快速发展的通知》，指出要加强土地市场调控，优化供应结构。 继续实施差别信贷政策，严格审查购房首付资金来源，严防费用贷款、个人经营性贷款等违规和举债。 将个人住房转让增值税免征年限从2年调整为5年，防止快进出现的投机炒作行为。

迄今为止，深圳、杭州、东莞、宁波、郑州、南京、长春等地收紧了控制措施。

7月24日，在中央层面举行北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个热点城市房地产业座谈会，地方政府高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，始终收紧房地产调控弦，长效机制。

8月26日，住建部再次召集沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等今年以来涨幅过快的城市相关负责人，要求住房不动摇不重复使用，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性的稳定性，

张大伟表示，随着房价上涨加速，新的调控政策有望继续被编码。 8安居客房地产研究院分院院长张波说，只要限购和差别信贷政策不变，楼市热度高的城市调控将继续收紧，房价整体稳定态势不变。

有第四季度房价或下跌的余地

值得注意的是，控制土地溢价率，降低购买杠杆，严格控制公司负债率将成为此次控制的重点。

月9日，沈阳市房产局发布管制政策，指出将严格控制住宅用地溢价率。 通过房价限制、地价限制、地价竞争建设、自营竞争等方法出让住宅用地。 房地产开发公司的竞争建设、竞争自持部分不计入商品住宅开发建设价格。

9月11日，常州市发布控制新政，指出住房新购交易时间在获得房地产权证4年多后上市。 另外，对已有1套住房、未结清相应住房贷款的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付款比例将调整为60%以上。

此前，住建部和央行在北京召开要点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，为房企财务指标划定三条红线:房企预收款资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金短期

对此，人民银行副总裁、国家外汇管理局局长潘功胜在回答14日记者提问时表示，从微观层面看，确定的规则也是房地产公司形成了稳定的金融政策预期，合理安排自身经营活动和融资行为，矫正少许公司盲目扩张经营行为，增强稳定风险防范能力。 从宏观层面上看，有利于推进房地产领域长时间稳健运行，也有利于防范房地产金融风险，促进房地产市场持续稳定健康快速发展。

许多业内人士认为，下一阶段房价有下降或下降的空间。 诸葛找房数据研究中心拆房师陈霄表示，在全年黄金期、中央不炒房、地方密集出台调控政策的背景下，预计多家房企将通过换价的形式迅速回笼资金。 张波表示，受控制影响，预计9月份房企、明、暗折扣现象将有所增加，销售额将有所上升，或对房价起到一定的下拉作用。

陈霄表示，进入8月，市场热度没有下降，但从8月的房价指数来看，上升城市数量连续4月增长后，上个月停止上升，本月持平。 这意味着在目前控制紧缩的市场环境下，越来越多的城市加入了降价队伍。