财讯：房地产公司营收增速显著放缓 盈利指标延续下行

年上半年，突发疫情影响了房地产公司的竣工、交付节奏，给公司的经营和结算带来了很大的压力。 各公司公布的上半年业绩报告数据显示，全领域盈利增速明显放缓，盈利规模呈负增长。

从中期业绩来看，房企各项盈利指标延续了近年来的下行趋势，利润率下降进一步扩大。 而且，宏观调控政策将持续下去，领域利益空间将持续受到挤压。 随着前期地价高的项目进入结算，营业价格也进一步上升，收益空间被压缩。

业内拆解分析表明，疫情下收入增速明显放缓，利润规模负增长大致呈阶段性，随着下半年市场进一步回升，未来将进一步考验房企的运营管理效率和产品构建能力。

上半年收入增长大幅放缓

从2009年开始，房地产领域收入增长率开始进入下降区间，这也标志着房企利润进入瓶颈期。 目前，领域增速持续放缓给房企带来诸多挑战，年上半年，在领域利润增速拐点确认、疫情叠加的影响下，许多房企收入增速明显放缓，利润规模负增长，利润指标持续近年趋势下行。

根据克瑞地产研究中心近日公布的监测数据，上半年受疫情影响，房企项目竣工和交付结转进度普遍滞后，收入无法按期确认，营业收入增长率比去年同期更明显放缓。 受监测的179家样本住房企业整体营业收入23056亿元，比去年同期增长6.2%，增长率创历史新低。

其中，部分规模的房企，如碧桂园、华润地、中国金茂等，盈利规模不同程度同比下跌。 另外，整个领域的营业价格增长率也相应放缓，179家样本房企整体营业价格达到16600亿元，同比增长12.4%，增速放缓6.8个百分点。

另外，年上半年房企利润空间大幅缩小，领域整体利润规模负增长，继年后增长率持续明显下降。 年上半年，179家样板房企业实现毛利润6456亿元、归母净利润2116亿元，分别比去年同期减少7.0%、16.0%。

从利润率指标来看，上半年房企整体毛利率、净利率及返母净利率水平延续了近年来的下行趋势，降幅进一步扩大。 根据克瑞的数据，上半年监测的179家样本房企业毛利率中位数为31.3%，比上年下降2.4个百分点。 纯利率中位数为9.7%，比上年下降2.6个百分点。

综合以往数据，年上半年监测到的179家房企净利率中位数降至年水平。 另外，归母纯金利中位数达到往年的新低点，为7.2%。

从总体上看，近年来房地产领域利润指标持续下降，首要原因是政策持续调控和高地价项目结转的影响。 据克瑞地产研究中心朱一鸣拆解分析，从目前的政策环境来看，控制基调仍以企业稳定为主，局部地区政策调控继续趋紧，特别是一二线城市限价政策难以放松，地价房价比例偏高的问题，公司利润空间受到限制

另一方面，上半年许多房企前期取得的高地价项目进入结算，压缩了利润空间，也是导致公司利润指标下降的重要原因。 朱一鸣还表示，今年二季度以来，土地市场火热，高溢价土地成交持续，这些项目在未来1~2年将体现在公司收益和利润上，并将继续影响公司利润率的实现，公司将提高自身产品的创造能力，从而提高高地价项目的产品溢价

短期贷款的能力普遍下降

上半年，房地产公司在一季度业绩大幅下滑后，二季度迎来平稳回升。 一季度开工暂缓、二季度折价促销等对房企利润有一定影响，控制价格、提高盈利能力是房企下半年的重要目标之一。

随着房公司业绩分化加速，强者恒强态势持续，领域集中度进一步提高。 中国指数研究院近日发布的研究报告显示，年上半年各阵营房企总资产周转率和存量周转率略有下降。 特别是一季度房企销售大幅跳水，工期延期等原因，房企周转率平均下降。

具体来说，业绩规模1000亿-2000亿阵营公司库存周转率情况明显高于其他阵营公司，年上半年库存周转率平均为0.21，与去年同期基本持平。 从该分公司的周转率来看，疫情带来的冲击逐渐消失，公司韧性充分，经营效率重回正轨，基本达到去年同期水平。

从公司债务水平来看，上半年房地产公司杠杆效应显著，各阵营公司债务水平有所下降。 中指院数据显示，业绩规模500亿-1000亿阵营债务管理水平较强，资产负债率平均下降1.23个百分点，比有效债务水平下降5.45个百分点，债务减免效果较好。

值得一提的是，受债务期限结构的影响，上半年大部分房地产公司的短期债务能力同比下降，流动资产对债务的覆盖度下降。 中指院方面分析认为，上半年所需利率水平低、上半年支付压力小是首要原因。

从公司债务结构来看，规模500亿以上的公司短期债务水平在上升，特别是1000亿以上的公司短期债务占70%以上，上半年债务压力较大。 中指院方面分析，目前监管机构对房企债务尚未放松，下半年负债率和债务结构调整仍是房企的首要任务之一。

三个红线成为区域最大的变量

业界普遍认为，房地产领域特有的重资产属性决定许多公司的快速发展依赖于金融杠杆。 现阶段，房地产领域的融资环境整体处于紧张状态，住房企业融资政策也出现了一些。 特别是最近出台的一点监管规则，控制公司融资存量金额，严格控制增量金额，防范风险，提高领域资金的录用效率。

房地产领域融资紧缩政策由来已久，房企也积极有序管理财务和债务管理，有序调整杠杆作用。 亿翰智库相关拆解者指出，近期三大红线相关政策的出现，实际上给一些公司的融资带来了一定的压力。 公司优化债务结构的节奏将进一步加快，但对于杠杆率处于低位的公司，可以更有效地利用杠杆实现更平稳的快速发展。

根据亿翰智库的监测数据，从年上半年监测到的50家房企净负债率和融资价格的变化来看，与口径相比，50家房企净负债率的均值反而比年有所提高。 其首要原因是，前期净负债率水平处于低位的公司上半年加大投资力度，如华润地、招商蛇口、新城控股等，提高了这些被监控公司整体的净负债率水平。

但是，从今年8月住宅企业的销售情况来看，规模住宅企业的销售业绩转为正数，1~8月的销售业绩目标实现率一般为6成左右。 从住宅企业的年业绩展望和目标设定来看，尽管受到疫情的影响，但公司没有调整年预期业绩的想法和计划，通过相应的安排，尽最大努力在完成年业绩、实现目标的基础上实现增量。

在行业中，年是一个特殊的时刻，不仅仅是疫情的暴发，年是多家房企三年计划或五年战术的终点，也是公司新战术计划的出发点。

总体而言，今年上半年整个领域的收入和利润规模增长受疫情冲击较大，但收入增速大幅放缓，利润规模负增长趋势的大致率呈阶段性。 朱一鸣认为，随着下半年疫情稳定、市场逐渐回升，房企加快施工进度、抓紧结算，实现全年利润规模，整体利润增长预期良好。

朱一鸣进一步表示，对房企来说，一方面，收入规模是利润规模实现的保障，在增速放缓的市场背景下，应提高抗风险能力，提高收入增长的明确性，减少阶段性波动性，保证公司的稳定经营。 另一方面，在市场困境下，更要尝试提高公司的价格管理能力，房企必须双管齐下，保障利润的实现。