财讯：租金贷纳入监管强化承租人权益保障 住房租赁领域迎快速发展新契机

近日，建设部网站发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，在租赁和租赁公司、经纪活动、法律责任等方面提出了60多项规范措施，严格管控长期租赁公寓行业高收入低租赁贷款等现象，规范住房租赁合同网络签名备案，并在各地

业内人士认为，完善的租赁并举的住房制度，更快地发展房屋租赁市场，不仅是房地产长期调控政策之一，更是规范市场稳定租赁关系，使出租人越来越有权、房地产市场不大跌的重要措施

不得采用租赁贷款直指高风险房屋租赁经营模式

年，住建部就《住房租赁和销售管理条例》征求了公开意见，但由于各种原因政策未能落地。 近年来，随着我国住房租赁领域的高速发展，以前只比较房东和租户的法规难以覆盖整个市场的指导和监管，领域也出现了租赁公寓平台出租租金等问题，影响了租客和房东的权益。

此次公布的《条例》征求意见称，房屋租赁公司不得以隐瞒、欺诈、强制等方式要求承租人采用房屋租赁贷款，不得以租赁优惠等名义诱导承租人采用房屋租赁贷款的相关内容。

另外，《条例》征求意见，提出商业银行发放住房租赁贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

在住宅租赁领域，特别是长期租赁公寓行业，租赁贷款的问题经常被租户难以防范。 新华财经记者此前采访过相关案例，杭州租户以每月2300元的价格，通过一家长期租赁公寓公司租用联合租赁住宅。 在选择支付方式时，平台管家强烈推荐一次付清的支付方式。 该租户表示，由于刚毕业、收入较少，因此与强付三相比，这种支付方式更具吸引力。 但是，签订合同后，租户发现，密密麻麻的合同条款之一，如果选择一种支付方法，就会自动与某信托企业签订贷款合同。

业内人士表示，租赁贷款是指租赁公寓平台以租金稳定性为芯片，从第三方贷款平台获得贷款，然后通过贷款进行投资活动获得高额利润，出租人也将获得贷款并支付租金 如果租赁公寓的平台投资行为有问题，由此产生的问题是一贯的，从贷款平台到租户、房东都有牵连。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，在租赁市场相对稳定的情况下，诱导租赁贷款采用的风险常常被掩盖，市场风生水起，如疫情扩大风险，租赁公司资金链断裂，房东和承租人成为受害者。

目前市场上的长租住宅平台多以合同的形式从房东那里获取房源，以中介合同的形式通过租户和房东进行租赁交易。 另一方面，这种商业模式门槛较低，但平台极力扩大市场规模，得到了更高的评价。

与此相反，《条例》中还确定了相关要求，规定租赁公司和房地产商要划分，禁止房屋租赁公司及其工作人员哄抬、捆绑租金等扰乱市场秩序的行为。 在服务和监督要求上，对房屋租赁公司支付租金高于租户租金、收取租户租金周期长于房东租金周期的高风险经营行为，物业管理清单应列入经营异常清单，加强租金、押金等经营状况的监督管理

易居研究院智库中心研究负责人表示，此次政策关注长租公寓暴雷事件，其中对高进低出、长收短付等表示重要关注。 同样的规定有积极的意义，如果上述行为得到抑制，客观上租赁公寓的暴雷风险就会减少。

加大承租人权益保障加强领域的政策支持力度

由新冠引发的肺炎疫情对房屋租赁市场的影响仍在持续，相关风险也逐渐暴露，相关规范出台，进一步保障承租人权益比较及时。

一线城市只有北京租房热环比持续上升，上海、广州、深圳出现程度不同的环比下降现象。 58同城、安居客近日发布的《年8月一线和新一线城市租赁趋势报告》显示，上海、广州和深圳租赁市场均处于降温状态，天津市租赁热环比小幅上升，成都、杭州和长沙也出现不同程度的环比下降。

到目前为止，由于甲醛超标的问题，住宅租赁领域多次受到冲击。 在肿瘤研究权威机构国际肿瘤研究所发表的致癌物名单中，甲醛是第一类致癌物。 根据世卫组织的相关标准，封闭12小时时，室内甲醛浓度必须在0.1mg/m3以下。 甲醛无色、无味、有刺激性，但不易被注意到。 这是因为这会对人体造成很大的伤害。

意见对经常出现的，如租赁房屋甲醛超标、租赁人擅自进入租赁房、任意提高租金等作出了相应的规定。 58安居客房地产研究院分院院长张波表示，《条例》征求意见，规定出租人未经承租人同意擅自进入租赁住房，也有可能由公安机关依法给予治安管理处罚。 要求承租人不得单方面解除房屋租赁合同，不得单方面提高或降低租金。 为了保障承租人的公共利益，规定可以保留房屋租赁合同，按照有关规定申请居住证等，依法享受基本公共服务和便利。

《条例》是征求意见稿，也确定了出租人必须为承租人提供必要的居住空间。 厨房、厕所、阳台、地下储藏室等非居住空间，不得出租以供居住。 市级以上地方人民政府应当规定必要的居住空间标准，决定当地实际单间租赁人数和人均平均租赁面积。 业界认为，这一要求将更有效地抑制集团寻租等混乱局面。

一般来说，这次意见书对租赁规范更加全面细致，可以更有效地指导当前常见的对租赁相关人员的侵害事项确定规范，并指导各地执行更加本土化的租赁类政策。 张波说。

比较租金随意上涨等问题，根据《条例》征求意见，设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价公布制度，租金上涨过快时，可以采取必要措施稳定租金水平。

严跃进表示，租赁指导制度将加快建立，体现政府对租赁市场的诱惑取向，即形成地方基准租金的概念。 租赁公示制度加快建立，后续各地区和不同住房发布相关租赁新闻，租赁监管制度加快建立。

中原地产首席分解师张大伟表示，只有租赁市场稳定，尽管租赁市场稳定，租赁市场存在部分混乱，但随着政策的重视，租赁市场有望恢复稳定和合理性。