财讯：8月北京商品住宅销售面积环比上升48.5% 创三年单月新高

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9月16日，北京市统计局公布1-8月房地产市场运行情况，前8个月住宅销售面积371.4万平方米，比去年同期减少18.7%，没有恢复到疫情发生前的水平。

但从单月销售来看，同花顺数据显示，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上涨48.5%，同比上涨84.2%，创年来单月销售面积新高。

北京某项目销售人员经济预警报告称，8月新房销售量一方面与供给结构有关，一直以来北京新房位于远郊地区，市场关注度小，8月部分五环附近和五环内项目集中入市，引入部分改善型诉求。

另一方面，与疫情积压指控的释放有关，北京楼市从4月底开始回升，但由于议价空间大，随着购房者观望情绪强烈、高质量项目层出不穷，这部分指控在8月份有所释放，但整体压力较大 上述项目的销售代表表示如下。

单月新高

年317年限购以来，北京商品住宅成交直线下降，全年成交比上年下降4成，年再次下降近1成。 但是，从全年商品住宅开始上升，年成交722.9万平方米，上升了42%。

进入年后，1月份北京商品住宅成交面积超过去年同期。 但从2月开始，受春节假期和疫情的影响，销售面积直线下降，全月成交15万平方米，不到1月的3成，创下了15年来每月成交最低记录。

之后的两个月，成交开始慢慢回升，但直到1月水平都没有回升。 截至5月，北京商品住宅成交面积达到63万平方米，赶上全年每月平均成交面积，这一行情持续到7月。

上述项目销售人员表示，一般来说，一年中销售旺季是12月，年底见顶，促销力度较大，这一点很容易理解。 其他月份受整体形势影响较大，像平时一样全年的黄金期，已经很久没有出现了。

在他的印象中，楼市很少在8月出现成交高峰或下一个高峰，有时4月行情很好。 有人控诉说，因为学校、毕业生正好需要。 但是，8月通常是平的，可能比2、3月好一些，但通常比4、5月或9、10月差。

今年8月北京商品住宅成交面积近百万平方米，创下明年以来的单月纪录。 在上述销售人员看来，这与8月份北京高质量项目集中上市有关。 本来开盘的，大多是远郊的，大兴、房山的，还是顺义的。

但8月入市的项目大部分集中在亦庄、丰台、大兴旧宫、海淀田村等五环附近的项目，这些项目由于地理、交易、教育等条件较好，符合大部分疫情期间积累的改善型诉求。

朝阳连锁门店的负责人也表示，自4月底需要逐步释放以来，市场诉求以改善型诉求为主。 疫情让人们对住房的诉求有越来越多的新诉求，很多功能老旧的小区不满意，而且本来疫情积压的诉求比较多。

上述项目销售负责人介绍说，很多买家可选择的空间很大，但适合诉求的却很少。 另外，价格松动、展望多，出手少。 8月开始的这些项目一出来，正好回应了这部分的控诉，我想这可能就是重要的理由。

要继续吗？

根据北京市住建委的数据，截至9月17日，北京已有85所商品住宅取得了预约证书。 其中，第一季度只发行了12张，大部分在第二季度和第三季度发行，其中8月累计发行了14张预约证书。

根据花顺的数据，1-7月，北京商品住宅新增供应面积352万平方米，仍高于同期333万平方米的销售面积。

由于8月份成交大幅增加，截至8月底，北京商品住宅库存从7月份的1223平方米降至1160平方米。 这个库存水平接近6月和7月，仍然是去年3月以来的高价。

根据年以来的月平均化面积，北京商品住宅的化周期为22个月。 据保利投区测算，截至8月底，北京商品住宅的去化周期为29个月。

9月和10月会持续8月的行情吗？ 9月以来，恒大在全国率先打响了7成的营销战，一些房企已经加入战局。 多家房企人员根据经济提醒报告，未来三四个月，房企将不惜代价出售和退保。

上述项目销售负责人认为可能性很低。 据他说，8月份销售面积的上升有其特殊性。 像丰台中海和金茂这样的项目，开盘的蜕变率超过了一半。 当月消化差不多。 如果年黄金期出现了同样的项目，那应该没问题。 否则，一定达不到。

从8月二手房成交数据来看，保利投区研究报告显示，8月北京二手房带成交量超过10万套，环比上涨16%，但最终16057套成交，环比下降1%，甚至不及5月和6月的成交量。

一手房的销售面积创纪录，但二手房的销售通常在一定程度上验证了上述项目销售人员的评价。 新房成交之所以好，主要是因为一些核心区域的项目进入市场，迎合了积压的部分诉求，形成短期开放量。

根据同花顺的数据，9月前两周，北京商品住宅成交面积34万平方米，只有8月成交的三分之一。 如果想在9月达到8月份的成交水平，成交面积在接下来的两周内需要超过60万平方米。

贝壳研究院分解师许小乐也认为今年全年的黄金期还很难出现，主要原因有三。

第一，过去三年没有出现全年的黄金期。 根据贝壳研究院的数据，过去3年，全国18个城市9、10个月的成交量比上个月下降，环比减少5%-10%左右。 317调控后，房地产市场不再存在明显的高峰。

第二，今年的监管政策将更准确地实施，全年的黄金时期更难出现。 中央多次强调不炒房政策指导，lpr利率连续4个月不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐渐调整。 不存在房地产市场迅速升温的条件。

第三，市场预期疲软，贝壳研究院数据显示，8月全国点城市业主涨价占比持续下降，房源交易时间仍维持100天长周期，这样的市场不容易打开改善型连锁。 因此，今年的二手房市场不太容易出彩。

许乐认为，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，有可能出现降价卖房小行情，但价格不仅难以上涨，反而有可能略有下降。

土地退烧

对许多开发者来说，北京是一个特殊的地区。 000多万常住人口对住房的指控不言自明。 2005年至317年，北京每年商品住宅成交面积数千万平方米级，受2008年金融危机影响也接近900万平方米。

受317楼市调控政策的影响，年北京商品住宅成交面积降至557万平方米，年更是降至509万平方米。 年，受开发商促销等因素的影响，北京新房成交面积达到723万平方米，创317年来新高。

一个城市的人口变化、人均可支配收入、房地产成交、房价等指标是房企衡量投资的重要依据。 但实际上，许多房企对北京的土地保持了一定的警惕。

一位30强房企营销人员表示，在向全国扩展的过程中，项目进入北京是他所在企业的梦想，但一直没有进入是因为觉得地价这么高，房价空间不大，万一拖下去，集团

根据wind数据，截至9月17日，北京土地成交平均楼价为2.7万元/平方米，居全国首位。 如果只看商品住宅区成交，这个数字是3.3万元/平方米。 同为一线城市的上海商品住宅的楼价还不到万元。

截至9月17日，年北京累计转让土地52块，土地成交额1529亿元，中间疫情前成交土地金额超过三成。 这些土地为北京增加供应560万平方米，中间新商品住宅供应面积448万平方米。

6月以来，北京商品住宅用地(包括住宅混合用地)的买方极少出现民营企业的单独身影。 根据花顺数据，6月1日至9月16日，北京累计成交13块住宅用地，佳兆业和路力各获1块，其他土地成交为央企、国企或联合体。

不喜欢，抢也不算。 看不到可以夺走的，去化周期很慢。 这是一些房企对北京土地市场的感受。 特别是今年受疫情影响，北京新房成交至今未能恢复到年水平，房企预期也有所下降。

有房企人士根据经济提醒报称，今年其所在企业在北京获得了两块土地，尽管总价和楼价相对较低，我们整体盘子较大，占用的资金比例不大，但在北京有项目，对其他地方项目的销售也有推动作用。

但是，北京的一点点核心区，特别是五环内的土地，仍然很受开发商欢迎。 截至9月17日，在北京成交的商品住宅用地中，溢价率超过20%的土地有18块。 但是，溢价率为0的商品住宅用地也达到了15幅。 (田国宝)