财讯：黄瑜：将有越来越多物业企业走向资本市场

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过去一年，8家房地产企业实现上市，占我国现有房地产上市企业总数的40%左右，房企分拆房地产板块上市的热潮仍在兴起。 年以来，《证券日报》记者不完全统计，正荣服务、金融街服务、鸿坤集团香港烧星控股等5家房地产企业向香港提交了上市申请。 另据报道，卓越的房地产、朗诗绿色生活、华润地物业管理公司也上市了。

除夕，金融街房地产和宋都服务向香港证券交易所提交招股书。 1月31日，鸿坤房地产向香港证券交易所提交股东招股书，目前已经通过审理。 2月24日，大本营在河南兴业物联接受香港证券交易所审理，有望成为春节复职后首次上市的房地产股。

近两年来，房企分期发售房地产板块热情强烈。 一方面房地产板块上市后，深受金融机构欢迎，有新的融资渠道，另一方面房地产企业品牌的建立，与开发主业新建住宅溢价率的提高背道而驰。 一位房地产公司高管对《证券日报》记者表示，巧合的是，这场突然新冠引发的肺炎疫情加深了房地产和业主信任体系的强度，对基础服务和增值服务业务产生了正面影响，可以说是房地产公司上市的绝佳机会。

贯穿最后一公里的服务半径

治疗第一线在医院，防护第一线在房地产。 在这场沉默的疫情中，过去认不出面、叫不出名字的普通房地产商，可能没有缺席。

从1月20日到现在，每天背着40斤的药桶，手脚浸在药物中，走在走廊、电梯之间、地下室的各层。 这是湖北宜昌鸿坤国宾壹号区清洁工从事的家常便饭。 包装一万斤蔬菜，送到社区1000多业主家门口，这是鸿坤一线房地产人每天兼任几个职位的日常。

无论是室内消毒、送菜跑腿、电费支付等产品和服务的大门，还是物业人员的身故和几职的公共卫生防护，都更加融洽了业主与物业的关系。 鸿坤房地产经纪人向本报记者表示，一位业主看到这样的房地产后，才感到房地产费被支付了，下次不会再拖欠。

过去，如何挖掘房地产最后100米的护城河进行研究，这场疫情现在就有机会组成护城河，同时深入挖掘。 中国指数研究院常务副院长黄瑜在接受采访时表示，此次疫情、物业服务公司抗周期、抗风险、政策支持属性显著显现，不仅得到了客户的认可，奠定了物业费征收和定价的基础，还智能运用宣传，服务模式发生转变， 而且，资本市场高度认可房地产公司的价值。

在疫情中积极投入的房地产公司将加深业主的信任感，与家政、居家服务等最后公里的服务场景建立强有力的联系。 易居研究院智库中心研究负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，这种信任和强烈的联系与基础服务事业费的征收率呈正相关，对增值服务的培育也有习性，线上引流效果明显是后期住宅经济类业务的嫁接。

疫情加速房地产公司上市

疫情来临的时候，对房地产公司来说也是危机。 一位房地产公司高管向本报记者表示，好的房地产通过把握机会、重新审视房地产的作用、完善服务，可以从过去的房地产公司的附件成长为未来空间广阔、独立运营的房地产企业品牌，也是房企忙于分批上市的动因。

从整体上看，与上次上市的保利房地产等公司不同，提出ipo申请的公司规模相对较小，但服务运营各具特色。

以提出ipo申请的鸿坤房地产为例，从北京开始，拥有15年以上的快速发展历史，首要为普通住宅、高端别墅、商业综合体、办公楼、公建、产业园等多种行业提供房地产服务。

招录显示，从年到年8个月，鸿坤房地产营业收入分别为1.92亿元、2.51亿元、1.75亿元。 从整体来看，整体收益和净利润增长较快，年收益复合年增长率达46.8%，净利润复合年增长率为45.6%。 目前其管理的毛利润建筑面积约490万平方米，合同建筑面积710.9万平方米，分布在8个城市，2021年拟设立11家新的附属企业或分支机构，最少收购2家物业管理服务企业。

我们总的来说有质量的提高，不盲目扩张。 鸿坤房地产的一位管理层在接受《证券日报》记者采访时表示，希望通过多业态均衡的快速发展尽快接近头部公司的经营规模。

开发主业规模不是top30的房企，房地产板块要实现快速规模发展，必然需要上市对企业品牌的溢价、融资渠道、认可的高估值。 目前，2月以来，雅生活、中海房地产等港股房地产板块表现都很好。 截至2月25日，奥园健康每股股价为8.42元，比1月底上涨55%。

疫情将提高物业费的征收率和社会认可程度，资本市场关注的是房地产本身有稳定的收入，这是房地产企业的机遇，预计今后将有越来越多的房地产企业走向资本市场。 黄瑜对本报记者表示，能否做好基础服务，与资本市场对接，挖掘未来增值服务，将是房地产企业面临的下一个挑战。 (王丽新)