财讯：房地产金融监管将维持收紧态势 楼市降温 “全年的黄金时期”成色不足

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年三季度，房地产市场密集调控，城市政策、住房不炒基调进一步确定。 中央房价、地价管理明显加强，与部分城市市场回暖无关。

以一线城市为例，上海市场成交反弹明显，部分原因也受限价、限购影响较深，客户对二手价格下降的项目热情较高。 单手市场传到二手市场，上海二手成交套数也创9月3.1万套的历史新高。

易居研究院智库中心研究负责人严跃进指出，近期一些城市的调控，首要是房价上涨过快，适当调控也起到了示范作用。 此后，当房地产交易面临压力或各地财政压力较大时，房地产市场仍有宽松的政策副本。

中指院三季度调控研究报告显示，对比不同城市房地产行情变化，地方继续根据城市政策、一城政策，采取差异化和可比性调控政策，三季度仍以限购、限贷、限购为主，部分城市以土地、限价和限购为主。 一些城市出台公积金、人才引进和户籍政策，提高要素流动效率，增强城市生活的人才吸引力，进一步促进房地产市场的快速发展。

在这一过程中，华东市场控制最密集，同时市场关注度也很高。 一位房企研究部门的人认为，市场已经普遍降温，在个别城市持续过热之前，政策暂时不会被编码。

一些业内人士认为，房地产金融监管将保持紧缩态势，随着三条红线新规的实施，公司融资趋于分化，四季度房地产政策以稳定为主。

多头同时控制

随着市场情况的变化，房地产调控政策也在发生转变。 第三季度，中央许多会议重申了房地产调控的相关精神。 7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持房地产业座谈会，强调住房不炒，各地从实际出发，根据城市政策，及时科学精准调控，确保房地产市场稳定健康快速发展。 7月30日，中央召开政治局会议，多次重申住房8月20日不炒，住建部和央行主持房地产公司座谈会，调整基调依然是8月26日住房不炒，住建部召开部分城市房地产商商会，作为短期刺激经济的手段，

具体而言，中央布局的多项调控措施包括金融、财税、土地、市场监管。

在金融方面，今年上半年，央行深圳分行房贷经营贷款等违规资金流入房地产市场后，金融监管市场趋紧，房企融资的三股红线也随之展开试点。 个人金融监管也有所加强，中央多次强调个人支出类综合贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金流入房地产。

7月15日深圳将增值税免征年限从2年调整为5年后，无锡、沈阳和成都也出台了类似政策，在强调中央发挥财税政策调节作用的基础上，财税政策成为楼市调控的重要一环。

21世纪经济新闻记者发现，除梳理各地政策、收紧政策外，地方公积金政策运用出现较为集中的局面，此外，人才准入门槛的降低也成为地方楼市调控的手段之一。 8月20日，上海、江苏、浙江、安徽共同签署《长三角住房公积金一体化战术合作框架协议》。 武汉市宣布实施住房公积金流动性管理办法，一个贷款率在85%以下的，积极实施宽松住房公积金贷款提取政策，一个贷款率超过85%的，实行分级预警，适度控制，正好保障住房公积金贷款提取政策 南京、合肥出台住房租赁支持政策，南京商将租赁房产税率暂时减少到4%，合肥支持非住房改建租赁住房，增加比较有效的供应，个人租赁可以免税自己的住房。

在此背景下，在楼市热度稍高的城市，公积金购房限制政策也在收紧。 例如，常州公积金购买二套房首付的比例将提高到60%。 无锡公积金上调了2套房利率10%。

由此可见，第三季度的调控有几箭之箭，收紧并未一刀切。 市场热度会因为政策密集而下降吗？

效果显着

三季度一二线城市住宅成交规模创下明年以来季度最高水平，是控制密集的原因之一。 由于旺季效应前置，金九成色略有不足，据统计，年1-9月，50个代表城市住宅成交面积约2835万平方米，整体仍处于年来同期最低位，但比去年同期减少了5%左右。

值得注意的是，三季度一线城市二手房成交面积约83万平方米，同比增长41%，较其他城市有所增加，随之，一线城市的价格涨幅也在扩大。

根据克瑞研究中心的数据，过去一周( 10月19日-10月25日)，4个一线城市成交继续释放，上海、广州、深圳环比增长近10%，北京增长趋势最明显，环比增长22%。

但是，很多二线以下的城市明显在降温。 其中，12个二线城市成交面积环比上涨一半，武汉、重庆等成交高位下跌，杭州、长沙等环比下跌近5成，成都、青岛等地成交继续回升。 6成以上三四线城市成交面积环比明显下跌，肇庆、连云港、南充等地降幅超过20%，舟山成交面积环比腰斩。

但是，也有需要注意的城市。 例如，尽管杭州出台了高层次人才、无住房住房优先选择机制、限购贷增长码、防止假离婚购房等政策，杭州三季度房地产市场热度略有下降，但房价涨幅达到2.81%。 值得注意的是，在限制新政下，杭州部分购房者甩新房难度加大，投向二手房市场，二手房成交上涨，二手房价格上涨。 三季度杭州二手房成交笔数翻了一番，二手房价格涨幅为0.41%。

深圳、南京的市场成交量也出现下跌。 特别是在深圳，市场热度依然存在，二手成交案例数量和价格与杭州类似，量价上涨。

尽管监管已经收紧，但在市场人士看来，监管政策对市场的降温效果明显大于监管本身。 上海中原市场分析师卢文曦指出，四季度市场不保持热度，根据调查，市场新增客户数不在三季度之多，从事发地点到客流量的落差相当大。 过了年黄金期，市场反弹力也在减弱。

卢文曦指出，新盘认购率也在下降。 以上海为例，在市场供应量没有增加的前提下，后续成交已经呈现疲软状态，10月是否达到90万平方米还是个未知数。 (唐韶葵)