财讯：中交地产净利下滑、负债高企等问题待解 李永前“回归”首年350亿目标食言

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最近，中交产地提交了帅替后的第一份年报成绩单。 年报数据显示，全年房地产实现合同销售额293.87亿元，权益销售额192.26亿元，权益销售退款145亿元。

据了解，李永前年7月从绿城回到邦交地担任总裁，后者提出的销售目标为年冲刺350亿，年冲刺500亿，2023年为千亿以上。 按照这个计算，中交地产年只达到了既定目标的83.96%。

年初，新冠肺炎引发的疫情冲击了整个房地产领域，许多房企纷纷下调年度销售目标。 但是中交产地在最近接受媒体采访时表示，全年500亿的目标不动摇，目标越来越多。 许多业内人士认为，中交地产有实现全年销售目标的压力，但毕竟销售增长率超过70%并不容易。

净利润超过三成

除了没有完成销售外，中交产地的年净利润也出现了下跌。 年报数据显示，全年房地产总收入140.63亿元，比去年同期增长57.16%。 归属于上市公司的股东净利润为5.43亿元，比去年同期减少33.01%。

如果增收不增益，中交地产在公告中解释说，首要原因是去年同期在同一控制下合并确认了投资收益，年无此。 二是资产减值准备和信贷减值准备减少了当期净利润三是少数股东损益的影响

数据显示，全年房地产资产减值损失从全年的1694.94万元增加到4.22亿元，信贷减值损失从0元增加到1.29亿元，少数股东损益比去年同期增加2.37亿元，达到5.79亿元。

另外，全年房地产毛利率为25.36%，比去年同期减少5.52个百分点。 销售净利率比上年减少4.9个百分点，为7.98%，为过去3年来最低。 具体来说，除房地产租赁业务毛利率比去年同期增长3.81个百分点外，中交产房地产销售、物业管理和其他业务毛利率分别下降5.46、6.15、6.2个百分点。

经常以高溢价取得土地

但是，许多财务指标下跌的中交地产，地力度不断提高。

年报显示，全年新增土地15件，计容建筑面积229.54万平方米，土地购置总价款达181.59亿元，其中权益价款118亿元。 这些地块中，有一部分获得了中交产地高溢价。 以年12月11日采取的昆明呈贡区地块为例，中交产地落袋价19.31亿元，溢价率达95.98%，楼面价6247元/平方米。 据不完全统计，年不动产收购价格超过30%的地块至少有5个。

进入2010年，中交地产在土地市场上依然人情高涨。 据中国网络财经记者不完全统计，全年内部房地产已累计划入10多个地块，成交总额超过200亿元。

另外，中交地产还开始了试水代建业务。 3月13日，中交地产全资企业北京联合业有限企业(以下简称联合业)正式更名为中交地产管理集团有限企业。 中交地产在其官方微信上表示，此次改名是中交地产6项工程战术落地的重要举措，对中交地产轻资产板块新航线业务开拓具有重要作用。

但是，相关人士表示，联合运营商目前只有30多名员工。 联合运营商1月惠州市惠燃实业与有限企业和中食冷冻仓库(广州)有限企业签订的两个项目目前仍未开工。 针对该消息真伪和代办业务未来规划发展迅速，中国网财经记者通过电话提供了房地产，但在发布消息之前没有收到回复。

总负债超过400亿元

拥有频繁的高价土地，中交地产的资金链不断受到压力。 截至年底，中交地产负债总额412.31亿元，比去年同期增长14.53%，流动负债共计282.9亿元，比去年同期增长8.22%。 另外，全年房地产经营活动产生的现金流净额为-46.12亿元，比去年同期减少179.56%。

在债务压力下，中交产地加快了融资步伐。 年2月18日，中交产地发布公告，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行的长期限制性含权中期票据，持续中票规模不超过16亿元人民币，补充企业运营资金，偿还金融借款等用途。 据说这是中交地产自年上市以来首次发行持续债务。

除此之外，中交产地还通过发行企业债务、非公开定向债务融资工具、住房贷款最终资产支持专项计划等方式募集资金。 中交地产公告显示，年一季度中交地产累计新借款金额达到88.48亿元，累计借款余额301.95亿元。

关于密集发债对企业偿债能力的影响，中交地产在公告中表示，新债属于企业正常经营活动范围，不会严重影响企业的生产经营状况和偿债能力。 (卫榕马雨筱旭)