财讯：小长假多地二手房成交量大增 楼市又火了？

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继4月回升后，因疫情延期的购房诉求在五一长假中进一步释放，要点城市二手房市场成交量大幅增加。

来自一家研究机构的数据显示，五一长假( 5月1日至5日)期间，共18个百分点的二手房日均交易量比去年同期增长6成，其中14个城市比去年同期增长最快的是北京，日均100%，1个城市(杭州)比去年同期增长

证券时报记者从多家房地产中介处也获悉，五一北京二手房的看房量、挂牌量、成交量都有较大增长。

北京二手房成交量为什么暴涨？ 这种现象可持续吗？ 其他点城市未来的市场趋势如何？

接受证券时报记者采访的业内人士除呼吁恢复下线、延期释放外，4月30日北京西城学区的政策变化是五一长假北京二手房交易量激增的主要原因，预计北京5月成交量环比增长率将在15%以内。 全国其他重点城市4月成交量明显增加，但在长时间收入不明朗、调控政策未放松的背景下，市场支撑力度不足，市场节奏依然放缓，5月市场自然下跌，预计今年上半年市场将明显弱于去年同期。

北京:政策末班车效果显着

随着疫情得到比较有效的控制，北京降低了防控水平，大部分小区二手房带恢复正常后，整体市场成交明显回升。

中原地产研究中心数据显示，五一小长假前4天，北京二手房上网本共有139套，去年同期上网本数据为134套。

根据贝壳研究院的数据，五一长假( 5日)的北京二手房日均成交量为900套，去年五一长假( 4日)日均成交量为450套，同比上涨100%。

在这两个机构数据的差异方面，贝壳研究院首席分析师许小乐向证券时报记者表示:“网签量代表过去的成交结果，存在滞后现象。 我们是根据链家的实时成交量推算的全市成交量。 一般链家的市占有率比较稳定，可以估算全市的成交量。

关于五一节北京全市二手房交易量比去年大幅增加的原因，许小乐表示，除线下恢复的诉求延迟释放外，比较重要的原因是4月30日晚间学区房政策的出台，西城多校的划线是为了帮助部分家长加快教育的针对性，

但是，中原地产首席分解师张大伟表示，今年和去年五一假期的成交量比较不大。 因为去年4月15日国管公积金政策出台后，楼市已经从小阳春下调，而且五一假期只有四天，大部分人都在旅游，惯例不高。 今年很特别，因为疫情，大部分人没有选择出远门。 前期积压的买家确实不少。 重复西城学区新政，部分积压指控在五一假期获释是正常现象，市场正在迅速恢复。

无论如何，证券时报记者从多家房地产中介处获悉，五一北京二手房房量、挂牌量、成交量都不少。

根据4月30日公布的北京西城学区新政，年7月31日以后，西城区取得住房所有权证书的家庭适龄儿童进入小学后，将不再办理入学划线学校的注册，而是通过多种学校划线方法进入学区或相邻学区。 这意味着，如果在7.31之前不在西城购买房子定居，就不能保证去以前对口的学校。 这个消息一出来，很多父母和房东都坐不下了。

从4月30日日出政策到现在的一周内，西城二手房的招牌量似乎要超过去年全年的招牌量！ 一位房地产经纪人王先生对证券时报记者说。

另一家房地产中介某知名学区的李店长告诉证券时报记者，该小区五一五日的成交量相当于4月1个月的成交量，大家都想赶上末班车在7月31日前落户。

西城不仅新卡房源多，不久前卡房源还抬高了卡的价格。

证券时报记者在链家app上看到，西城区金融街学区某小区有60平方米以下两居室，挂牌价格5月1日从70万上涨至总额900万美元，单价15.4万/平方米，该房源于年7月挂牌，年11月下跌20万美元。

但是，《证券时报》记者从某房地产中介发送的他所在领域五一成交情况来看，大部分房地产来源成交价格都低于挂牌，有的甚至低至42万美元。

聪明的房东不上，几乎不卖，再扛一会儿的房东可能卖不出去。 房地产中介刘先生对证券时报记者说，7.31以后西城的房价可能略有下跌。

关于西城学区新政的影响，v房ceo司智认为，由于西城学区整体比较均衡，影响不大。 东城早就在很多学校被切割了，房价几乎没有受到影响。 海淀均衡度最差，但实际受到的影响也不大。 到7月31日为止，西城部分学区室抢滩严重，之后趋于平稳。

要点城市二手房市场在4月份复苏

事实上，北京买家的指控已于4月份曝光。

中原地产研究中心统计数据显示，4月，北京二手房上网本13161套，环比上涨75.6%，同比减少7%。 张大伟认为，虽然与去年同期相比数据有所下降，但目前4月下半年已基本恢复到疫情发生前的平均水平。

从4月开始，由于北京二手房成交量增加，以及上网本前积压的学区房屋过户等影响，学区的成交量相对活跃。 从整体来看，市场预计5~6月将持续维持1.3万套以上的水平。 张伟说。

据小乐介绍，随着北京小区出入限制放宽，二手房线下带参观量迅速回升，4月北京链家新带参观客流量比上个月增长78.7%，同比增长0.5%。 线下看到的阶段性回升使二手房市场交易恢复正常，4月份北京二手房楼市回升程度已经超过去年同期水平。

从全国范围来看，因疫情延期的购房诉求于4月开始迅速释放，点城市二手房市场持续复苏。

贝壳研究院数据显示，4月全国18个百分点城市链家二手房交易量持续增长，环比增长43.1%，同比增长17.6%。 其中，改善性诉求释放节奏加快，成交面积在90平以上，高出2.2，达到30%； 3居室的改善房源成交占有率连续2个月上升，超过30%。

改善型呼吁入场支撑4月的市场，成交量的大幅增加带动了价格的下跌。 武汉除3月无成交价格数据外，4月点位17个城市16个价格环比上涨，整体二手房价格涨幅不大，未出现因呼吁集中释放而导致房价快速大幅上涨的情况。

但是，贝壳研究院表示，4月市场持续回升，但恢复力不太大，表现在以下几点。

第一，4月的交易量只是去年3月的85%。

第二，假设基于历史成交变化，第一季度缺失的诉求推迟到第二季度，第二季度成交量可能比去年同期增长40%，目前4月成交量比去年同期增长17.6%，低于预期。

第三，从围度数据来看，市场拐点已经出现，目前成交量连续两周下跌，市场拐点明显。

贝壳研究院认为，4月市场成交量明显增加，但在长时间收入不明朗、调控政策不放松的背景下，市场支撑力度不够，市场节奏依然缓慢。 从价格调整行为来看，4月18个城市中有13个城市涨价比例下降，比上个月增加6个城市。 深圳的上涨率很高，但金融政策调整后，业主也相应下跌，预计价格调整中上涨率将下降。 成交周期方面，4月份客户成交周期延长至56.8天，比去年同期增加13天，18个城市房源成交周期均超过120天，市场成交速度依然缓慢。 由于目前市场预期和高意向的潜在诉求，除北京外的17个城市5月市场自然下跌，年上半年市场明显弱于去年同期。

虽然北京学区政策发生了变化，但西城交易量全市不大，在8%左右，另外从日度来看西城交易量已经减少，初步评估北京5月交易量环比增长率在15%以内。 许乐对证券时报记者说。 张达