财讯：新兴商务区空置率超30% 写字楼租赁市场步入租户市场

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中介李元在上海核心商务区的写字楼租赁市场工作了5年。 今年第一季度，他几乎没有顾客。 随着疫情得到控制，第二季度来咨询的顾客层出不穷，但租金却在不断下降。 8月成交的写字楼清单位于南京西路地铁口，业主空闲时间过长，赶出租车，最终成交价格为5元/平方米/天，这在过去是不可能的，南京西路的写字楼平均租金通常为10元/平方米/天。 李元传达了经济注意报。

来自机关的数据印证了李元的心情。

空置率方面，世邦魏理市报告称，年第二季度上海市办公楼空置率为19.9%，为近15年来最高。 租金方面，仲量联行数据显示，二季度上海甲级写字楼租金为7.9元/平方米/天，环比下降4.6%，同比下降9.4%。

随着疫情的好转，写字楼租赁的活跃度也逐渐恢复，租户部分板块之间的流动明显加强，但这并不能让市场参与者放松，上海市未来巨大的写字楼新供应量摆在眼前，写字楼供需两端的

避难和进驻

从事建筑业的张伟企业两年前搬到上海漕河泾开发区，租了一幢三层高的办公楼，今年年底租约到期后，他们将搬到漕河泾开发区的另一幢办公楼。 企业受疫情影响，上半年盈利状况不佳，租金压力较大，新办公楼位置相距仅2公里，但租金更便宜。

这是很多中小企业的选择，漕河泾园区招商人员传达经济提醒，受疫情冲击，有些小公司选择园内租赁，缩小人员和办公面积，另一些公司搬家，搬家的公司中，有些是周边地区价格更便宜，面积更小。 多为面积500平方米以下、员工30人以下、受疫情影响较大的旅游、酒店、外贸等领域的中小企业。 他说

虽然现在的搬迁多表现在小一点的公司，但这位招商人员表示，抗风险公司暂时没有搬迁动作与全年预算有关，有些企业有预算，所以今年暂时不会动，但年底或明年会选择搬迁。

然后，漕河泾园区响应国资委的号召，对中小企业进行了3个月的租金减免。 这也是一些中小企业上半年可以维持的因素之一，但到了8、9月，一些中小企业还没有支撑起来，疫情的影响还没有停止。

与疫情冲击较大的教育、贸易、旅游等领域相比，游戏、直播、医药等领域在疫情期间得到了较好的快速发展，带来了相应的扩张诉求。

仲量联行数据显示，金融服务、专业服务、科技自媒体领域在今年上半年的新租赁诉求中占前三位，合计诉求近70%，化学医药领域在上半年的租赁诉求中占9%，比去年同期上涨5%。

据漕河泾园区招商人员介绍，上半年，电子商务、游戏直播类公司选择扩建，一口气扩建300平方米企业并非一例。

据经济注意报报道，今年上半年，字节跳动租用漕河泾中央商务园新建成的4幢中的3幢，租赁面积超过12万平方米。

新兴商务区的引力变大

疫情期间，稍微小一点的微型公司因为资金和业务而难以经营，但这个分公司在上海整个办公楼的版图中其实非常小。 这是对高力国际写字楼服务执行董事吴群的评价，对于上海区域甲级写字楼的整体客户来说，越来越多的趋势是为了把握时机，在租金下行时期寻找性价比较高的楼房。

仲量联行数据显示，上海办公楼净吸收量从一季度的-5.2万平方米回升至正数，二季度净吸收量8.3万平方米，其中近5万平方米的交易面积落地前滩。

高力国际报告称，二季度最重要的8笔写字楼交易中，5笔发生在前滩，二季度前滩收获了包括西门子、安居客、基础药业在内的多笔大面积租赁。

此外，汽车金融科技服务平台翠谷、半导体跨国公司德州仪器、法国水务巨头威立雅也于上半年进军前滩。

值得一提的是，灿谷进军之前，前滩聚集了捷克路虎中国区总部，上海聚集了汽车、自动识别领域、auto-id第三大供应商利益捷等汽车相关总部公司。 去年年底，德国医药、高性能材料巨头默克和美国医疗技术企业bd也相继上传了前滩。

在前滩国际商务区2.83平方公里范围内，规划了约350万平方米的建筑面积，在地理上接近陆家嘴，被称为陆家嘴2.0版。

吴群分析了前滩吸引公司上传的原因，位置优越，交通和生活便利性高，楼龄小，商业补助有望在未来比肩cbd。

除此之外，前滩的租金特点也很明显，根据世邦魏理市的数据，二季度，陆家嘴的租金估算为13.4元/平方米/天，同期前滩的租金估算为7.4元/平方米/天。 一家陆家嘴办公楼的业主在经济注意报中表示，从去年开始，更多陆家嘴区域内的非金融领域公司搬到了前滩。

同样的趋势也体现在科技类公司向徐汇滨江的转移上。

近年来，腾讯、阿里、网易、华为鲲鹏、小米等网络领域相继落地徐汇滨江西岸智慧谷，形成了一定的聚集效应。 徐汇区政府对人工智能产业的支持，为符合政策公司的补贴吸引了许多浦西的公司进入徐汇滨江。 吴群传达了经济注意报。

一位漕河泾业主表示，徐汇滨江目前的租金相当于漕河泾，但写字楼更新、智能化程度也很高，加上政策效益，一点对公司很有吸引力。

供过于求

二季度以来，市场流动性和诉求逐渐回升，但值得注意的是供应量的增长扩大了写字楼供需两端的差距。

据高力国际最新统计，一季度海南外滩、新客站区域将新增3个办公楼项目，上海办公楼整体空置率为19.2%，预计该空置率年底将达到28.9%。 二季度6个非中央商务区新项目竣工，总建筑面积29.5万平方米，总供应面积约23.1万平方米。

高力国际预测年全市办公楼供应量将达到250万平方米，但诉求量仅为40万平方米，供需比大于6:1。

受供应量影响，略有新兴商务区空置率继续上升，南外滩办公楼空置率一季度达到60%以上。 北外滩、前滩、莘庄等新兴商务区上半年空置率超过30%。

一旦办公楼租赁市场进入租户市场，业主将遭遇租金价格之战。 这包括更具竞争力的租金、更长的免租赁、灵活的租赁海滩、莘庄等新兴商务区上半年的空置率超过30%。

一旦办公楼租赁市场进入租户市场，业主将遭遇租金价格之战。 其中包括更具竞争力的租金、更长的免租赁、灵活的租赁条款、个性化的装修服务等。

仲联行数据显示，二季度中央商务区净吸纳量为-2600平方米，达到8.6万平方米而非中央商务区净吸纳量。

上文提到的陆家嘴写字楼业主表示，面对新兴商务区的竞争，他们从去年年底开始翻新公共区域以改善硬件设施，今年从提供更好的物业服务和降低租金两方面吸引了顾客。

负责漕河泾开发区两幢办公楼出租的物业负责人表示，其中一幢楼房的空置率已经超过40%，原报价范围为4.8-5元/平方米/天，为吸引顾客，价格为4元/平方米/天

在采访中，从事办公楼租赁的多家中介向经济提醒报表示，顾客的选择很多，在租金方面也和业主谈得很好。

这种情况不仅是年，世邦魏理市预测，从年开始到2024年预计将新增供应量501万平方米。

吴群据经济提醒报报道，面对未来大量的新供给，公司诉求量无法与之匹配，新办公楼短时间内难以消化，空置率将继续处于高位，租金反应将更慢。 恢复到去年同期价格水平至少需要1~2年。 吴群说。