财讯：“三条红线”落地的脚步在加速 房地产公司开始全力降杠杆

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房地产公司正在竭尽全力降低杠杆，以满足三根红线等的监管要求。

11月5日，21世纪经济新闻记者wind统计，三季度房地产企业杠杆率总体下降。 大型房地产企业对杠杆水平的控制最严格，持续下降，但中小房地产公司的杠杆水平还在上升。

明年年初，领域将向监管报告数据。 降低杠杆是我们目前内部最重要的事件。 11月5日，一家中型房企的区域负责人表示，三条红线后，房地产企业增加了销售退保，减少了土地，引进了战术和财务投资者入股和流动资产包。

随着房地产杠杆化进程的加快，来自银行、信托等的外部融资也越来越紧张。 四季度开发信贷趋于紧缩，银行收紧房地产公司贷款，房地产信托业务合规监管也在继续。

11月5日，据21世纪经济报道独家获悉，银保监会通报要点要求加强对大额透支、现金分期等业务资金流动的管制，及时收集较为有效的资金并采用凭证，严防资金违规流入房地产市场和其他非费用行业。

第三季度降低一点杠杆

今年8月20日，住建部与央行召开积分房地产公司座谈会，首次提及积分房地产公司资金监测和融资管理规则，业内通常被称为3条红线。

11假期过后，一周内央行官员两次提到房企融资新规。 中央银行市场司副司长彭立峰坦率地说，新规的目的之一是纠正一些公司盲目扩张的经营行为。

房地产公司三季报称，杠杆水平下跌呈明确趋势。 根据wind的统计，在a股房地产开发板块中，除去预售款后的资产负债率指标超过70%的房地产企业有48家，比第二季度少1家。 净负债率超过100%的有38家，比第二季度少1家。

在大型房地产企业中，截至三季度末，除绿地控股、万科、保利地产预收款项目外的资产负债率分别比上季度下降0.32、1.33、0.37，但绿地控股、万科净负债率分别为3.20、0.44、保利地产净负债率

此后，截至三季度末，华夏幸福、金科股份、中南建设预收款项目剔除后资产负债率、净负债率均环比下降，金科股份、中南建设净负债率分别下降12.39、11.16个百分点。 但是新城控股集团的净负债率环比增长了20.68个百分点。

a股申万房地产开发板块中，除去预收款项后资产负债率指标下降最大的是*st友谊、爱旭股份、华联控股。 三季度末环比第二季度分别下降15.71、15.29和10.99个百分点。 合肥城建、荣丰控股、三湘形象跌幅也超过5个百分点。

净负债率指标降幅最大的是鲁商快速发展、栖霞建设、京投快速发展、深房地产、华发股份，三季度末环比第二季度分别下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11个百分点。 净负债率降幅超过20个百分点，还包括天房快速发展、中国武夷、雅戈尔、宁波富达、泛海控股、光明房地产、万家公司、合肥城建、苏州高新技术。

但是，中小房地产公司的杠杆水平还在上升。 京置业、*st新光、荣安地产、粤宏远、迪马股份除预收款外的资产负债率分别增长5.03、4.28、3.95、3.58、3.43个百分点。 * *st松江、云南城投、京能置业、济南高科技、南山控股、* ST新光、大名城净负债率分别增长175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。

据开源证券统计，截至2009年3季度末，a股房地产板块消除预付(合同负债)后的资产负债率为72.1%，比上年下降0.3个百分点。 龙头企业、房地产和后服务企业分别比上年下降1.2、1.3个百分点。 净负债率为90.3%，同比下降9.0个百分点的龙头企业、房地产和后服务企业分别下降16.1个百分点，上涨5.5个百分点。 也就是说，龙头企业对杠杆水平的控制最严格，持续下降。

房地产商表示，无论是融资紧缩带来的被动降杠杆，还是房企基于景气度评价的自主降杠杆，在未来相当长一段时间内，许多房企都走的是降低财务杠杆的道路，直接的财务表现是利息负债增长率低于公司的销售和业绩增长率 随着roe对财务杠杆依赖度的降低，房企有望迎来价值重估。

易居研究院智库中心研究负责人严跃进表示，三根红线是后续房企和领域应注意的红线，因此降低杠杆减少对债务的依赖是核心文案。 从实际过程来看，这种杠杆下降证明市场各参与主体进行了调整。

房地产融资紧张

预计3条红线落地的步伐将加快，范围也将扩大。

据悉，10月底监管将加大对地产商的监管力度，要求部分开发商月度披露财务明细，恒大、融创、万科等12家房企将于月度15日报告融资、负债总额及业务数据明细。

央行金融市场司副司长彭立峰在年三季度金融统计数据新闻发布会上表示，下一步，我们将与建设部和其他相关部门合作，跟踪判断执行效果，不断完善规章，稳步扩大适用范围。

随着房地产杠杆化的加剧，来自银行和信托等的外部融资也越来越紧张。

11月5日，一位大型华南红利房地产金融部门人士表示，受房地产金融监管影响，3条红线试点后，该行收紧了房地产公司的贷款，并按限额进行了管理。 此外，银行家表示，第四季度发展信贷趋于紧缩。 房地产融资三条红线确定后，银行房地产开发贷款收紧首先通过限额管理办法进行，总行也要求项目做出好的选择。

21世纪经济报道在9月底独家报道，监管机构近期要求控制大型商业银行的压降、个人住房贷款等房地产贷款规模。 一位大人士表示，监管年初就有要求，本年度新涉房贷款不能超过所有新贷款的一定比例，这个比例在30%左右。

11月5日，记者独家获悉，银保监会最近向各大银行、股份制银行通报了信用卡业务检查发现第一个问题。 在信用卡分期资金流动的管理中，监管要求积分，加强大额透支和现金分期等业务资金流动的管理，及时收集比较有效的资金并采用凭证，严防资金违规流入房地产市场和其他非资费行业。

根据中国人民银行10月30日公布的年第三季度金融机构贷款投入统计报告，房地产贷款增速持续下降。 三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，比去年同期增长12.8%，比上期末下降0.3个百分点，连续26个月下跌。 前三季度增加4.42万亿元，占同期各贷款增量的27.2%，比去年全年水平低6.8个百分点。

严跃进表示，三股红线过后，银行自身也开始观察管理，房企自身也进行调整，特别是在拥有高价土地等方面变得保守。 所以，这都是肯定的地方，后续的杠杆下降之举有助于房地产市场更好更快的发展。

除银行外，银保监会信托部近日印发《关于开展新一轮房地产信托业务专项调查的通知》，将继续严格控制房地产信托规模，加强房地产信托监管，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。 此次专项调查对房地产信托业务持续合规监管情况、风险防范解决情况、整改说明责任情况进行了比较，银保监会要求各银保监局在11月30日前报告调查情况。

房企降杠杆术

随着杠杆的走向，房地产领域前所未有的债务激增，但投资额大幅减少。

业内人士表示，房地产杠杆方法包括加速销售、出售土地、出售资产、寻求股权融资、以及资产包装流通等方法。

根据国泰君安数据，截至2009年6月底，三家红线全部超标的红框公司有22家，包括恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、富力房地产、荣盛快速发展等。 许多地产商以多样化的玩法降低杠杆。

除了加速销售外，房企也在继续转让子公司的股权。 11月1日，恒大公告持有广汇集团40.96%的股权转让给申能集团，转让总额为148.5亿元。 不久前，恒大863亿元规模的战投签订了补充协议，确定将战投转为长期持有普通股，放弃回购权益。 恒大还拆分了其物业管理业务，并向港交所正式提交了上市申请表格。

另据报道，恒大、融创计划首次在银行间市场发债，并为此准备了相关资料。

上述中型房企区域负责人表示，从企业内部来说，在三条红线的半年过渡期内，房地产企业需要增加销售回笼金、拿地等投资力度，增加投资者权益。 我们也在和一点房地产企业协商。 入股，冲资产包，努力在明年年初之前将杠杆率水平降低到合规范围内。