财讯：各地写字楼空置率持续上升 让中小型企业不再“望楼兴叹”

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办公楼市场往往是经济运行的晴雨表。 近日，《经济参考报》记者从北京、上海、深圳、天津等地的调查中获悉，受多重因素影响，各地办公楼的空置率持续上升，个别地区突破30%。 业内人士建议，积极推进写字楼市场供给侧的结构性改革，出台写字楼科学快速发展规划，消除攀比现象，吸引城市合理性，快速发展楼宇经济。

空置率上升，房租下降

记者表示，不同程度上存在着写字楼空置率高、空置期长的问题。 并且提出了写字楼租金价格下降，为多位写字楼经营者积极维持租金率而减少租金。

广西南宁东葛路延长线的办公楼7楼，许多办公室的玻璃门被紧缚着，写有联系电话的房产租赁广告散落在玻璃门下。 整个楼层只有几间办公室，所以走廊看起来很空。 记者随机访问8楼、9楼、11楼，发现1楼有23间办公室，大多只有7、8间房间开灯。

在11楼1120办公室的门口，记者透过玻璃看到，前面的公司离开了有钱的树，很久没打理了，地上满是落叶。 由于今年经济衰退，我投资的办公室房产才租出去，很多邻居的房产降价也找不到合适的客户租客，有些办公室多年交付后也没有进行装修。 南宁的一位市民告诉记者。

从事办公楼租赁业务的南宁远程地产客户经理罗振思介绍说，目前甲方1幢、甲方2幢、甲方3幢办公楼的上传率不理想。 高层商家上传率还可以，但低层空置率很高。 他说，以前行情好的时候，顾客上午看到一个办公室没有存款，下午被别人借走了，但现在经常闲置半年。 迄今为止，写字楼出租，一个月能成交五六笔，但现在一两件不容易成交，有时也没有。

记者走访北京、上海、深圳、天津等写字楼时发现，不同程度上存在着写字楼空置率高、空置期长的问题。 北京、上海等一线城市核心区甲级写字楼租赁受新冠肺炎疫情影响不大，写字楼高空置率主要由非核心商圈写字楼和普通写字楼资源大量闲置拉动。 戴德梁行公布的报告显示，三季度上海市甲级写字楼空置率上升至21.9%，比二季度上升1个百分点。

深圳办公楼的空置率依然在上升。 第三季度空置率比第二季度减少0.92个百分点至24.52%。 天津、写字楼的空置现象也不容乐观。 数据显示，今年上半年，天津市办公楼的空置率为36.1%。 受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，一些往年出租率较好的办公楼也遭遇了出租率下跌的困境。 天津国际大厦招商负责人陈田表示，国际大厦目前的出租率为75%，比往年低15%左右。

然后，办公楼租金价格下降。 受多方面因素的影响，多家写字楼经营者为维持出租率主动提出了出租。 在北京中关村的办公楼，房地产在得知主要经营国际游学业务的公司业务萎缩后，承诺公司再续租一年，租金将下降25%。

今年与往年不同，出现了一部分租户贷款的现象。 而且，顾客对价格很敏感。 每平方米平均租金降至130元，比以前下降了很多。 南宁市甲级办公楼招商负责人说。

戴德梁行公布的报告显示，三季度，由于市场租赁指控的逐步回暖和新冠对肺炎疫情的比较有效控制，北京全市和五大主要商圈市场租金延续了年初以来的向下调整趋势，但向下调整幅度较二季度收窄，分别环比下降2.8%和2.9%。

上海、广州等一线城市，商圈租金也在下降。 三季度，上海甲级写字楼租金环比下跌0.97%，降幅比二季度收窄。 广州甲级写字楼租金小幅从0.8%降至183元每月下降1平方米。

另外，新商圈招商压力大，难以销售。 天津市新八大里商圈的楼宇招商经理王钰然表示，这座办公楼目前上传率为70%左右，但尽管如此，附近仍有上传率较高的办公楼。

在经济下行的压力下，投资者保持观望态度，二三线城市的办公楼销售冷清。 根据易居克和瑞的研究数据，年1月至8月，南宁市6个城区的办公楼销售面积共提供47.9万平方米，成交27.1万平方米，成交率为56.5%。 多幢写字楼面临较大的销售压力，位于南宁市中心城区的写字楼销售面积28万平方米，目前成交率仅为20%左右。 一位项目负责人表示，购房者中投资者较多，很多人正在观望。

资源供应过剩区域加速洗牌

受访者表示，目前各地写字楼空置率高的背景有多种诱因，如需求过多的市场因素和产业结构不合理等。

办公楼的供应超过需求。 今年上半年，深圳市累计吸收甲级写字楼办公面积约14万平方米，超过了全年吸收量。 供应量连续4年激增的情况下，写字楼市场趋于饱和。

深圳市规划国土快速发展研究中心总规划师邹兵表示，“一些城市产业转型升级速度很快，原有产业空间远远不能满足新产业的快速发展需要，越来越多的现代金融、总部经济、研发创新等现代服务业得以上传。 而一点城市允许将老工业区的工业用地建设成介于生产制造功能和商务办公功能之间的创新产业用房，其外部形式为办公楼。

戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端预测，到2024年，深圳可能入市的甲级办公楼供应量将达到791万平方米。 由于阶段性供应过多，未来几年，深圳甲级写字楼将继续保持较高的空置率状态。

疫情影响租赁活动。 根据第一太平戴维斯、ccef提供的数据，包括北上广深4个一线城市和杭州、成都、武汉等14个二线城市在内的18个样本城市中，除南京、苏州外，其余16个城市的写字楼租金已经超过1年。

业内人士表示，近年来，许多甲级写字楼的供给快速增长，但公司要求增速赶不上写字楼供给增速，在写字楼资源供给超过需求的今天，疫情加剧了市场的去库存压力。

高力国际华北区研究部董事陆明认为，公司整体收入增长率受大环境影响，随着疫情防控常态化的持续，社会生产生活逐渐正常运行，但居民支出端仍受到一定抑制，这些因素都在不同程度上影响着要求恢复

一些城市缺乏新兴产业。 天津财经大学教授丛屹认为，一个城市目前正处于产业结构调整阶段，互联网、平台经济的快速发展还不完全，缺乏如头部网络企业、在线教育等将焦点转向商业楼宇的新型经济业态

在北京、上海、广州等地，新闻传播、软件、新闻技术服务业、金融业成为写字楼吸收的主力。 前期快速扩张，租户结构以初创企业为中心的商务企业品牌开始出现寻租现象，加剧了领域洗牌现象。

科学合理的规划促进良性快速发展

受访者表示，一方面出现大量办公楼，增加城市景观和天空轮廓线，推动固定资产投资增长，展现地方经济、社会快速发展的成果，另一方面也不容忽视潜在风险的风险。 建议控制商业楼宇的数量和规模，合理规划城市快速发展路线。

南开大学滨海研究院副院长薄文广认为，商业大楼本身的资金回报率不高，将多个城市的摩天大楼拔地而起，只作为城市形象的展示。 在当前办公室资源供给超过需求的现状下，必须合理规划顶层设计。

广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心主任助理李宇嘉认为，近年来，一点城市及其各城区招商引资展开竞标赛，新区一动不动地与纽约曼哈顿、伦敦金融城等标志性区域竞标。 目前，公司、个人在创业方面越来越实用，用高档写字楼装饰门面赢得市场青睐是不现实的。 因此，各地必须降低预期，放慢步伐，合理规划城市快速发展路线。

然后，调整土地供给的想法。 深圳市规划和自然资源局副局长王策飞表示，为了对比供给地结构失衡导致的办公楼供给过多，优化用地结构，深圳市去年削减了商业服用地的供给量。

其次，在税收、金融等方面提出积极的政策。 广西房地产协会副会长李景新建议，写字楼招商可以从公司分散招商转为政府层面统一集中招商，写字楼资源闲置率高的问题已经持续多年，非市场方面需要靠自身调整来处理，政府引导放水养鱼。 龙光地产广西地区企业营销管理事业的负责人陈梁认为，金融市场的支持也很重要。 目前，贷款难度大、门槛高、利率上浮多，对有购买写字楼意愿的顾客制约很大。 写字楼方面的贷款一次最多500万元，建议金融机构适当放宽政策，刺激市场活力。

另外，根据市场新的诉求调整快速发展方向。 薄文广说，商业大厦开发商必须走出思维误区，不要把眼球放在建设高层的项目上。 也可以为新兴的中小企业定制走亲民路线的办公资源。 在写字楼租赁价格不低的情况下，技术范式的变革引起了办公形式的诸多变化:腾讯会议、钉钉等办公软件的出现和功能齐全，稍显资金不足的中小企业失去了办公网站的动力。 因此，与这部分的诉求相比较，要求开发商转变思路，让中小企业不再看大楼。