财讯：国内第二大长租公寓的“壳碎”了 长租公寓怎么收场

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近日，以蛋壳公寓为代表的互联网金融模式长租公寓曝光原形:资金链中断，经纪人遁形，未能按期领取月租房主，驱逐来家数个月至年付租金的房客，连夜看客。 这座被誉为国内第二大的长租公寓，有纽约股票交易所上市公司的光环罩和资金输血，依然陷入了蛋壳般常规脆弱的命运，多少有些出人意料。

暴雷的本质

蛋壳破裂，不仅仅是明显的资金实力和运营能力有限。 其他长租的公寓能否自由维持业务也值得怀疑。 就像许多网络金融前辈一样，长租公寓暴雷早就有先例了。

年8月，在互联网金融之都杭州，鼎家互联网科技企业宣布停牌，4000名租户陷入危机。 当时，包括笔者在内的许多人指出了这种经营模式的风险嵌入性。 爱我家的原副社长胡景辉也预言，长租公寓爆仓一定比p2p暴雷强。 同年晚些时候，上海、北京也发生了同样的事情。

出租公寓在烧钱模式下打价格战的时候，房地产商们被迫从强制的市场供应中选择了这种模式，至少要签约的是像蛋壳一样大、不能倒的大公司。 但是，残酷的现实，又大又过分。

出租公寓的生意本来就是普通的租赁生意，有接地气、稳定的现金流。 资本的意志破坏了以前流传下来的一对一民间租赁市场，但未必没有意义。 例如，实现了统一、标准的房屋交付和维护，减少了不良房东或房客拖欠租金或押金，破坏房屋给对方造成的侵害风险。 集中房源，降低房主和房客达成交易时的新闻搜索价格和议价。

在此基础上，如果房地产中介满足于赚取整个包模型的差价，以及介绍模型的中介服务费，那么稍微减少房主和房客的货币利润，稍微增加货币价格，也是合理的。 毕竟，房地产中介之间存在竞争。 以前一对一的房地产租赁市场也是自然存在的，房地产中介不会过度压榨房主和房客。

但是，目前主流的长期租赁公寓模式，由于运营者的互联网金融思维，以前流传下来的经营模式变形为高负债、高风险的准金融模式，导致中介资金链断裂，暴雷成为大概率。

在这种模式下，租赁公寓的经营者在房间里笨重，畸形膨胀，更迅速地吸收更多的资金，扩展为更多的生命本能。 首先，其深度占了房主和房客两端的资金。 以前流传到租赁市场的商事规则是3月、1月支付，双方的资金风险相对较小。 另一方面，在长期租赁公寓中，房客经常被要求不一次性支付半年或全年租金，如果无法支付，则需要领取蛋壳租金等长期租赁公寓安排的贷款产品。 房主必须每月得到资金。 大量资金积压在租赁公寓的运营方。 一个房客支付的年租金和签的贷款可以先用来应付10个房主的月租金，短期信贷扩张程度惊人。

其次，为了抢占比较稀缺的房源，长租公寓迫切需要低价出租、高价出租的基本商业规则。 经常实施坐在土地上收费的行为，必然会导致房客最终的价格上涨。 而且，在自身市场垄断力还不够强的情况下，让房客完全承担转嫁价格，或者为了扩大市场占有率而创造高性价比的形象，反而需要自己的补贴差价，把租房子、活着赚钱的生意当成赔偿生意

蛋壳的募集证明书显示，从年到年，企业运营的房间数量增加了166倍，截至去年11月底，总运营公寓数量达到43.2万套。 但财报显示，全年其收入6.57亿元，净亏损2.72亿元，全年收入26.75亿元，亏损13.7亿元，全年收入71.29亿元，亏损34.47亿元，全年第一季度亏损12亿3100万元。

多年的收入分不开，是网络领域的常态，但租赁公寓的本质是实际线下的领域，利润是渠道单一，没有附加值的增长点，没有真正的网络领域的想象空间。 作为成熟产业，这本来不是缺点。 但是，今天的赌注是明天，由于拿别人的钱作为无利息贷款冒险，资金流长期处于赤字。 而且，这笔支付并不像互联网公司那样扩大的自主烧钱，而是不可阻挡的刚性支出、已经被合法确认的债务，其经营模式成为庞氏骗局，将遭遇市场规律的报复。

长期复位

到目前为止，我不得不研究长租公寓的模式。 有论者建议将长租公寓的资金划入专门的监管账户。 这当然是有道理的，但实际上是可行的，出租公寓也不鼓励从一开始就收到那么多资金。 换言之，租赁公寓重资金模式的精髓不是防范租户违约风险，而是长收短付、资金池滚动、资金再利用。 剥夺其资金的采用权也否定了经营模式的创新。

至少在短期内，监管部门应尽快采取措施，按照以前流传的市场重复博弈的基本模式，使长租住房恢复正常。

其中最重要的是防止大量资金沉淀和挪用带来的债务风险，实现金融化。 今年9月发布的住房建设部《住房租赁条例(征求意见稿)》提出，地方政府实行住房租赁资金、押金监督管理制度。 这是租赁公寓领域出现紧张局势的原因之一。

另外，《征求意见稿》对于房屋租赁公司，将支付房屋权利人租金比收取承租人租金高、收取承租人租金周期比支付房屋权利人租金周期长等视为高风险经营行为，物业管理等部门认为 本人认为这种观点是可行的，但重点是租赁期一定不要超过租赁期。 对房主来说，租房中介最终需要研究按季度或按月支付租金的资金沉淀风险较小。 但是，对于租户来说，必须决定征收租金到禁止支付三押一以上的程度。

另外，长期租赁公寓直接要求或者间接吸引房客，领取长期租赁公寓及其相关人员、合作者贷款的办法，应当禁止一次性重复承担三个月以上的长期债务。 部分，《征求意见稿》中表示，房屋租赁公司不得以隐瞒、欺诈、强制等方式，要求承租人采用房屋租赁贷款，不得以租赁优惠等名义诱导承租人采用房屋租赁贷款的相关内容 在确定相关禁令后，不仅可以设立有奖举报，如果租赁公寓有这种行为，按照现行执法实践对非法集资进行了解，对相关负责人展开调查，采取相应的打击措施也不为过。

上述资金限制的方法，虽然看起来限制了租赁公寓的盈利空间，但由于是从实际不了解的金融游戏中解放出来的，将成为正常快速发展的模式。 另外，租赁公寓比较有效的管制可以从租赁市场整体供需的良性化开始。 这些措施包括:。

要求租赁中介、长租公寓房源报纸招牌透明化，招牌达到一定期限的房源必须按一定比例降价。 这不是反市场。 即使房主认为房租太少，也可以选择不挂牌或不租给特定的中介。 增加专用的租赁土地。 扩大对低收入者、特殊人才的廉租房、公租房建设，增加租房补贴。 对房主的租赁收入免征所得税，鼓励不依赖租赁中介、租赁公寓的个人日光租赁。

眼前的善后

这一切罪魁祸首，当然是运营者蛋壳公寓及其管理层、管理者。 但是，在中介暂时不能承担责任，房主不能收取房租，房客交了房租的背景下，我们有必要首先研究眼前的双边矛盾的处理。 在现实中，房主依靠拥有住房本处于特征地位，但实际上，无论从法律权利还是社会利益的维度来看，都应该禁止房主轻易驱逐房主。

首先，房主必须尊重房客的权利。 长租公寓的基本道路其实是房子转租。 从中介那里借房租，高价租给房子。 房主和中介、中介和房客有相对独立的合同法律关系，但房主知道，但允许中介。 租赁公寓应该被视为三方合同的法律关系。 次承租人即从承租人租赁的人的权利必须得到一定的维护。

事实上，今年通过的民法第719条中还增加了次承租人的代位清偿权。 也就是说，与其房客赶走房主，另外出钱租新居，不如代替中介向房主支付拖欠的租金，以免引起找房子、搬家的麻烦，该房客有权选择代付，并且最终选择居住 此外，房客这一代中介支付的拖欠租金标准必须遵循中介和房主原先约定的标准。 房主不能要求房客以更高的价格标准重新签约。

其次，房主驱逐房客时，应当决定至少放弃对后续租金的权利进行转让。 中介没有向房主支付租金，当然违约了。 房东认为强制收回房子，减少损失，救济权利。 但是，为了收回房子，房主最多向中介主张，由于折腾造成的交易价格损失，不应该继续享受后续收取房租的权利。 房主至少要确定放弃后续租金的权利，并将这一权利转让给房客。

为了便于理解，举个简单的例子，中介以5000元的月租价向房主租房，以6000元租给房客。 中介对房主的债务缴纳5000元，对房客的债务是为了提供住房。 如果租期还剩一个月，中介一分钱也没有交给房主，房主很快就会强制收回房子，房主的损失几乎为零。 承租人的损失是双重的，即房款两空。 即使租户最终被返还6000元的租金，损失也不一定得到弥补。 因为，住客的权益不是只给几个月，也不是给几个月的租金，而是对约定期间内不受打扰的居住本身享有权益。 这个居住期间的损失需要由承租人从房东那里转让的租赁权来弥补。

第三，从法益的角度来说，居住权重大于租赁权。 长屋的房主甚至轻率驱逐房客，深夜将年轻女性驱逐到大街上，都成了恶性社会问题。 房东不能收房租，但他是无辜的。 但是，显然房客不是违法者或过失者。 这里不是善恶之争，而是涉及法益权衡。

当然，房客的居住权是基本人权。 即使法院对老赖依法执行司法判决明确的债务，也应当保障被执行人及其扶养家属最低生活标准所需的居住住房(最高法院《人民法院民事执行中关于扣押、扣押、财产冻结的规定》)，来不及。

与之相反，在房客合法租赁期间，如果房主的租赁权和房客的居住权注定要暂时牺牲(当然，他们仍然有权对中介承担最终责任)，那应该是前者而不是后者。 房主和房客不能自行协商处理的，公安机关应当接受房客的报警援助，维护房客在期限内的居住权。 实际上，在法治化程度较高的海外发达国家，对于真正拖欠房租和住房贷款的住户，驱逐也是相当困难的事件。 房主动粗率导致法律责任，文明换钥匙，也是对他人财产权居住权的双重侵犯。

得出的结论是，即使从社会价格分担的宏观角度考虑，房主也应该比房客更成为风险承担主体。 如果不能解决风险，现代社会法律的基本任务之一就是分配风险，把风险从更需要保护的主体转移到更有承担风险能力的主体上。

在租赁公寓盛行的大城市能够租赁不动产的人，大多都是富人，甚至可以说是食利阶层。 他们更有经济实力承担损失，更有能力监控长租公寓。 事实上，房主没有直接租给房客，而是选择向中介承包房屋，这意味着房主必须自己承担这种间接模式带来的风险。

相比之下，更年轻或贫困的房客是在直接房源大幅减少的背景下租赁公寓模式的强制接受者。 风暴过后，房主损失的相对于整体财富只有很多钱，房客损失的相对于整体财富不仅仅是很多钱，而是基本的人生秩序，这也阻碍了他们为社会创造财富的可能性。 他们值得更多的保护。

区域自助

驱逐热是对长租公寓领域整体充满信心的釜底抽薪。 还剩下的长租公寓，如果有余力，就无法展望。

p2p网络贷款公司纷纷落雷后，其他p2p韭菜和我投的这个相关资产文案不同，投什么都有风险用于自慰。 驱逐家这种人类噩梦绝对是普通人不想做第二次冒险。 在这种社会痛苦得到治愈之前，公共部门和政府部门有理由以不可靠的眼光衡量租赁公寓，采取严格而激进的手段。 领域存亡的关键节点正是时候。

年4月和8月，上海长租公寓平台爱心公寓两次资金链断裂，最后被某理财企业以1.3亿元收购100%股权。 除了这种所有权模式外，其他长租住宅也可以通过资金垫付的方式，向蛋壳房源的房主收购相应的债权，解决房主与房客的冲突，保障房客继续居住的权利。 通过集中关联相关房主债权，其他长租公寓可以积累新的房源，比分散的房主更能有效地统一向蛋壳主张债权。 即使蛋壳陷入破产清算，统一的债权人申报也可以大幅减少合作价格。

相关主管部门、领域协会也可以推动这一进程的实现。 既然金融化是长租公寓的初衷，那么效仿陷入危机的金融机构交接模式，拯救公众对这个领域的信心，自然是可以讨论的构想。

(作者是中央财经大学副教授经济注意报管理创新示范研究院特约研究员)。