财讯：京津冀三地有楼盘房价比三年前还低 环京楼市为什么卖不动？

9月河北阴雨连绵，晚上8点，郝青还冒着雨带着客人去大楼。 今年的市场不顺利，有个项目半年多就卖不出三栋了。 即使在省会石家庄，他也丝毫感受不到楼市的火热，言语间透露出接受现实的无奈。

邓青多次选择，但房产中介离开，去了西安或此前火热的深圳。 在石家庄努力了近20年的房地产商，疫情过后，抵挡不住市场的诱惑，在南下大湾区捞钱，选择了平静无聊的河北楼市，被他抛在了后面。

放眼全国，这不是普遍的现象。 疫情过后，楼市逐渐回升，珠三角、长三角等地均走出火热行情，只有京津冀楼市不温不火，石家庄、天津两市这样的环京地区因房价下跌冲进热搜。

根据国家统计局的数据，2009年8月，全国70个城市二手房价格比上个月上涨0.35%，其中上涨城市47个，持平城市5个，下跌城市18个，石家庄、天津二手房价格均位于下跌行列。

近两年来，天津房价一直在缓慢下跌，许多项目早就亏本出售。 据业内人士称。 京津冀在政策的严格控制下，只要一直以来虚高的房价泡沫得到抑制、回归合理、调控不放松、产业快速发展、提高，房价就没有炒作和大幅上涨的空间。

房价从高峰下跌

这是邓青做房地产中介的第五年。 诡云市的河北楼市，他跌过跟头，花了几十万首付从一个小开发商那里弄到一套房，结果烂尾至今。 月中旬，他带顾客到一个新房柜台，期待着能有新房。

卖场靠近三环，还是个不发达的石家庄，这里已经很偏僻了。 淋雨后弄湿了还没铺沥青的泥土路面，周围有理发的行人和来往车辆，生活气息不大。 石家庄的快速发展潜力在二环之外，很多房企都在这里。 郝青对着狡猾的工地说。

看着三三两两房间的人分散在各地，他们朝推进这座大楼的几套房的源头走来。 职业顾问在此期间大力宣传有九成的折扣。 实际上，目前出售的房源平均价格为每平方米11000元，已经比一期出售的房源下降了每平方米1000元。

与之相比，降价幅度，郝青并不惊讶。 石家庄房价稳定，从年到年，房价一下子达到高峰。 现在一点卖给两万个项目，当时能卖两万六千七百万美元。 目前，虚高的房价已经滑落，上涨空间不大。

邓青的看法被一组数据证实了。 根据世界联行监测，年8月，石家庄全区成交均价14595元/㎡，环比下降3%，同比下降3.55%。 全市二手房挂牌平均15452元/㎡，环比下降0.1%。

延长时间，下跌趋势也变得明显。 石家庄从年开始经历了一波房价下跌的小趋势，从二手房挂牌价格来看，从年1月16692元/平方米到15278元/平方米，跌幅约8.5%。 58安居客房地产研究院分院院长张波告诉第一财经记者。

隶属河北的北三县房价跌幅更是惊人。 根据易居研究院的统计数据，在市场火热的年份，燕郊每月新房成交均价接近28296元/平方米，随后曲折下跌，至年7月降至18818元/平方米。

天津也陷入了房价下跌的罗生门。 日前，媒体报道天津房价进入下降通道: 1平方米下降5000元，两周下降72万元，该市房建委紧急发声，今年疫情过后，天津市房地产市场价格上涨稳定，一直在合理区间运行。

去年，天津市民在指导留言板上反映，某龙头房企业项目4月份售价仍为15000元/平方米~17000元/平方米，10月高层大幅降价至12000元/平方米。 对此，天津政府答复说，这是开发商的正常营销行为。

但许多业内人士反映，近年来天津房地产市场低迷，热销项目少，单板爆炸能力差，去化率低至40%，开发商利润空间极为有限。 尽管如此，为了尽快回收资金，很多房企还是选择了折价赔本甩卖。

从二手房标价来看，房价下降趋势尤为明显，天津从年7月的22819元/平方米降至年7月的20088元/平方米，跌幅近12%。 张波称

年5月31日，天津宝圻区住房建设委员会召开房地产市场整治工作会，直言各房地产公司不得恶意降价、调价。 要营造良好的市场环境，稳定房价，增强信心，培育宝圻区房地产市场，健康快速发展。

投资退场，刚要负荷

作为全国最受瞩目的地区之一，环京楼市依托领域上涨周期和京津冀一体化的快速发展效益，于年完成了勘测价格的快速上涨。 买家大量涌入，其中混杂着刚需群体和受市场热情煽动的投资者。

邓青要追溯到更靠前的地方。 石家庄房价还没起来的时候，大开发商没有投资。 都是本土公司，全省进行了三年的大变革，很多项目五证都没有全部上市过。 年，市场加速爆炸，期间房价上涨了两倍。

张波表示，年和年，石家庄楼市迅速上涨，市场不合理购房现象增加，特别是雄安新区的概念更是注入了强心剂，短期内房价迅速上涨。 年3月、9月两次调控后，楼市开始回归理性，年4月人才落户政策为新房子增加了部分热度，但最终房价呈逐渐下降趋势。

天津也跟进管制，年3月，出台了3 31项新政策，有1套以上住房的非市户籍居民家庭、有2套以上住房的市户籍居民家庭、有1套以上住房的成年单身人士，停止重新购买天津的新商品住宅和二手房。

中指研究院调查显示，受持续高压调控政策的影响，环京楼市已不再像以前那样火热，投资诉求逐渐退出，大部分当地人的购买诉求也变得清晰。

现在，石家庄很难再次看到楼盘被疯狂抢夺的现象，日光碟也成了过去。 有些条件不好的楼盘为了加速退钱，不惜降价或加快送车速度。 主力军来自市区和周边郊县，北京的溢出客群极其有限。 二环内主要改善性诉求，成交主力3室、4室大型户型产品。 二环外主打刚需和初改，85平左右的两房更容易蜕变，周边郊县的顾客占很大比重。

在石家庄上述项目的卖场，即使买家算账，排除二环内的项目，为了降价也会靠近偏僻的地方，30万只的首付和5000多个月的供给同样难以承担。 这个价格在北京达不到买房的门槛，但对河北的打工族来说，是需要咬牙的程度。

卖场的职业顾问也是需要负重的一员。 年前，家人出资支持他在市里买房子，但他选择了创业。 错过之后，至今没坐车，拿着创业的钱流水，楼市上涨的行情也和他擦肩而过。

在石家庄，普通人的工资稳定在6，7000的很少。 有句话说，市中心的高端项目，新房和二手房都特别晚，只有二环外的小户型卖得多。 今年市场不好，改善客人少，真的卖不出去。

价格已成为影响购买者的决策因素。 根据上述中介的介绍，一个企业品牌的房企和中小企业之间顾客犹豫不决，两者的项目总价差不多，但质量却是天壤之别。 但是后者的总价有点低，所以买家宁愿选择企业品牌不够好的开发商。

环京市场正在回归理性

疫情控制后，全国许多楼市开始升温，相继引发监管手控。 今年7月以来，杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都等至少11个省市相继出台了调节收紧政策。

相比之下，同为国家经济最发达的地区之一，为什么京津冀楼市没有卷入这一热潮？

合硕机构首席分解师郭毅认为，在影响房地产周期规律的因素中，长期看人口，中期看土地，短期看金融，房价的本质是人口流变学，人口去哪里，哪里的房价就会上涨。

简单的房地产扩张，不能真正支撑一个地区楼市的健康快速发展，只有以产业快速发展带动就业，才能比较有效地实现人口聚集。 郭毅说。

早些时候，国家要审议《京津冀协同快速发展规划纲要》，以疏解非首都功能、处理北京大城市病为基本出发点，调整优化城市布局和空间结构，构建现代化交通互联网体系，推进产业升级转移。

但是，根据首都经济贸易大学、社会科学文献出版社日前发布的《京津冀蓝皮书:京津冀快速发展报告()》，京津冀地区协同管理在区域间地方政府合作、产业链协同管理、交通联系等6个方面存在短板。

目前，京津冀三地还没有形成产业秩序分工合作的链接格局。 一是缺乏基于主导产业及其产业链的顶层设计和专业规划二是各地政府产业合作管理模式尚未形成三是经营者环境较差，难以形成国企+民营经济相互结合的产业结构。

从这个角度来说，环京楼市低温的背后虽然有控制因素，但其经济、人口及产业是楼市迅速发展的映射。 环房价的表现是正常现象，是目前快速发展的现状下客观、实际、真实的市场反映。 郭毅想。

但张波表示，石家庄和天津房价背后的深层次原因有明显差异。 天津位于首都北京旁边，北京对此将发生明显的虹吸现象，但北京的非首都功能将外移，未来将有很大的快速发展空间。 只是，要开发投资增速就必须保持更好的节奏。

石家庄作为典型的资源性城市，肩负着省会城市的光环，光靠概念就引起人群明显不可持续，城市转型和快速发展的会长时间将影响未来楼市。 张波表示

中指研究院认为，环京仍然是产业、交通最受益的地区，长期价值光明，但预计短期内监管政策仍将趋紧，市场将继续探底。 城市经济就业、居民收入水平是支撑楼市快速发展的核心逻辑，对河北许多地级市来说，市场回归合理性是大势所趋。 (孙梦凡)