财讯：三道红线试点后房企面临生存考验 银行贷款政策执行或留一线空间

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在疫情的冲击下，市场常常推测房地产市场是否会再次被束缚。 但近几个月来，监管经常叫嚣和政策的加码，打断了楼市风云复苏的念头。

7月24日，召开房地产经纪座谈会，提出实行房地产金融审慎管理制度。 8月16日，中国银保监会主席郭树清在《求是》刊文中指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。 8月20日，中国人民银行、住房城乡建设部召开房企座谈会，约谈12家房企，确定资金监测和融资管理规则3条红线。 从9月1日开始，将在12家房地产公司试点融资3根红线。

具体来说，三红线意味着:第一，房企除定金后的资产负债率不得超过70%；第二，房企净负债率不得超过100%；第三，房企现金短债比不到1倍。

根据三条红线的接触线情况，住宅企业分为红、橙、黄、绿四个阶段。 如果三条红线都被触动了，就不能追加利息负债。 如果触及两条线，债务年增长率不得超过5%。 碰到一条线，债务年增速不能超过10%。 三条线均不触及，债务年增长率不得超过15%。

这是监管部门首次确定房企举债标准，但三大红线政策一旦开始严格执行，部分房企激增的高负债快速发展之路将难以为继。

9月1日的试点已经开始了，银行有具体的落地政策吗？ 执行尺度会怎么样？ 21世纪经济新闻记者见底的多家银行从业者表示，房企融资近两年趋势迅猛发展，9月以来银行暂时未确定对比三大红线的新规，对试点中已经踏上的房企，目前仍留有生命力，停止融资，

银行审慎制定后续政策，21世纪经济新闻记者介绍，已落实试点的12家房企为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

12家房企中，处于绿色范围的只有4家，即保利快速发展( 600048.sh )、中海房地产( 0688.hk )、华润地( 1109.hk )、华侨城( 000069.sz )。 黄段3家公司、碧桂园( 2007.hk )、万科( 000002.sz )、新城控股( 601155.sh )； 1家橙子，阳光城( 000671.sz )。

红段有4家公司，分别为中国恒大( 3333.hk )、融创中国( 1918.hk )、绿地控股( 600606.sh )、中梁控股( 2772.hk )。 其中除账后的资产负债率分别为85.28%、84.2%、82.8%、80.8%； 净负债率分别为199.34%、214.1%、163.4%和120.9%； 货币与短期债务之比分别为0.52、0.57、0.67、0.70。 资产负债优化后的压力不小。

对这些跳板的试点公司，银行有何反应？

一位西南大行分行的企业业务人员告诉21世纪经济新闻记者，在不炒房政策的指导下，自去年以来，房企融资明显开始收紧。 今年以来的政策，必须严格按照总行的要求，只做总行白名单的顾客，现在总余额也不大，今年也没有增量指标。 在区位选择上，总行也受到严格控制，只将省会城市作为房地产开发贷款业务的首要方向。 目前，关于三条红线的新政策尚未具体出台，但分行各项需要总行批准，贷款也需要总行解锁额度。 房地产开发信贷的整体检查非常严格。 因此，在总行白名单政策的指导下，从分行层面来看，目前三大红线暂时未成为选择客户和项目的首要影响因素。

银行对不动产的政策基本上是一年一次，年初制定限额和政策，特别是对大行来说，朝令暮改不太现实。 在总店白名单内，多涉及头部房企业。 红线的要求不是从今年开始就有的。 从去年开始，许多负债率高的头部住宅企业开始优化资产负债。 这是因为对这些房企的融资也开始紧缩，项目审批将更加严格。 但是，一下子完全收紧或完全包租是不可能的。 上述人员将进一步表示。

另一家股份制银行对21世纪经济新闻记者指出，基本上是在总行层面对头部房企签订合同，授信为整体限额。 对这些公司来说，银行停止融资对领域的冲击更大，现金流有可能完全破坏，因此银行对后续政策的制定将更加谨慎。

信贷规模和持续的压降，在银行层面暂时保守应对房企融资紧缩落地，但预计2021年该政策将全面展开。 银行如何让房企维持资金链的运行，保证公司正常快速发展，按照三条红线政策，从外部推动房企降债，等待后续政策进一步出台。

21世纪经济报道记者表示，相对于踏板公司的信用规模，电压很可能会继续下降。 本店明年在全年授信的过程中，有可能会进一步给垫脚石公司造成授信损失。 特别是一些试点公司，总行要看负债减少的具体情况，制定政策。 头部公司整体授信规模一般在百亿以上，不能一次性领取，只能逐步压降。 上述大企业的经营者指出。

21世纪的经济新闻记者还知道，在对房企整体信用政策的框架下，不同地区的情况差异很大。 在房地产市场比较稳定、活跃的地区，踩踏房企的很多项目今年的销售成绩很好。 这样的项目不仅没有受到影响，也是银行机构争夺的热门选择。

从当地情况看，四大行的总体尺度政策是统一的，但由于争夺项目，一大行也频繁提出低价战略。 另外，虽然股份公司和城商行的尺度有些宽松，但房企融资整体紧缩趋势不太倒退。 上述大行人进一步表示。