财讯：深圳投资炒房基础动摇 深圳房价一直涨的神话有望被打破

深圳用地再次扩权，此次中央被赋予部分农用地转为建设用地的自主权，房价不断上涨的神话有望被打破。

新华社10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅日前发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(~2025年)》(以下称《方案》)指出，深圳通过土地管理制度深化探索，将国务院授权的永久基本农田以外的农用地列入建设用地批准事项。

《方案》还表示支持在满足国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。 支持库存工业用地的利用，探索处理计划调整、土地供给、收益分配、历史遗留用地问题。 探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地的开采权回收机制。 深化深汕特别合作区等地区农村土地制度改革。 支持基于公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一、二级市场联动的土地市场服务监管体系。 试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

今年3月，国务院发布的《关于授权和委托用地审批权的决定》表示，要在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化放管服改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大的用地自主权。 《决定》确定，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地批准，授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

目前，深圳作为副省级城市也被赋予了这种自主权。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经记者表示，对这一政策的诉求，深圳实际上很紧迫。 原来，国家对农用地建设用地，特别是住宅用地的转换有一定的担忧，实体经济的空心化、房地产化令人担忧。 据此，农业用地对建设用地的审批权管理得非常严格。 然而，对深圳来说，随着产业结构的调整，第三产业和高新技术现代化服务已经占据了其主导地位，但用地结构仍停留在以工业用地为中心的状态。 所以在产业转型的背景下，深圳必须重新调整空间结构。

李宇嘉认为，迄今为止的规划用地和土地用途管制是横亘在这一调整之上的两把尚方宝剑。 因此，此次调整对深圳来说是用地权的增加，意义重大。 而且，这也是促进要素市场化自由流通的必然结果，因为我们更切实地知道土地应该如何被使用，土地要素应该如何实现价值最大化。

资料显示，深圳1997.47平方公里土地容纳1344万以上常住人口，但深圳居住用地不足全市总建设用地面积的23%，低于国家相关标准的25%~40%的下限。

过去十余年深圳房价迅速上涨，是因为人们相信深圳的土地供应不足以满足巨大人口住房的诉求。 根据中指研究院的数据，年，深圳市商品住宅成交均价为55821元/平方米，是年的23973元/平方米的2.3倍以上。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对此表示，深圳土地供应不足，加上地理条件的限制，政策的限制是很大的原因。 大量的小产权房、农民房、城中村、厂房宿舍没有上市流通的条件，无法形成比较有效的住房供给。 这些问题不能在现行制度的框架内长时间处理。 在每年50万人口流入的背景下，只依赖少量商品房，供求矛盾加剧。

这个“方案”的实施，标志着在深圳投资炒作的基础将动摇，深圳房价持续上涨的神话将被打破。 许乐表示，《方案》授权深圳市政府将永久基本农田以外的农用地转为建设用地，并对先行示范区给予农民住房、城中村的特别支持，帮助深圳处理这一悠久历史遗留问题。 500万套左右的小产权房如果能够有序进入市场流通，将对深圳房地产市场的顺利健康运行产生重大的积极作用。

一方面，对《方案》优化增量土地和存量土地循环利用，许小乐，另一方面，探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，使土地开采权回收机制完全闲置，充分利用存量工业用地，根据产业结构转换的实际诉求， 有点闲置低效的工业厂房仓库可以转为住宅用途，使工改租赁、商改租赁更加畅通。 另一方面，深化深汕特别合作区等地区农村土地制度改革，继续扩大都市圈资源合作利用方法，从都市圈外部获得可用资源，惠及周边城市。 黄琼