财讯：融资新政刺激推盘 9月房地产市场创下历史同期新高

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10月19日，国家统计局公布了年1-9月全国房地产开发投资和销售情况数据。 今年三季度以来，房地产市场持续了迄今为止的回温态势，市场表现持续上升。 其中，在房企加速推动等因素的刺激下，9月份单月销售面积和销售额均创历史新高。

同期、房地产开发投资、房企筹资等数据也在持续回升。 进入三季度，房地产开发景气指数超过100个临界点，接近疫情发生前的水平。

但是，由于前期缺口较大，截至9月底，全国商品房销售面积仍低于去年同期，这意味着市场与前两年的高峰还有差距。

而且，市场环境不断变化。 随着以三条红线为中心的融资监管政策的实施，房企在投资、融资、土地获取、销售等方面的战略有所调整。 分解者认为第四季度的市场走势存在疑问。

融资新政刺激推动

疫情过后，房地产市场从今年二季度开始逐渐恢复温度，升温势头持续至今。 在此期间，随着信贷政策的放松和前期压抑诉求的释放，市场交易量一直维持在高位。

今年9月单月，全国商品房销售面积为1.86亿平方米，同比上涨7.25%。 销售额比去年同期增长16%，达到1兆8700亿元。 这两个指标都创下了历史新高。 这也是今年5月以来楼市成交规模连续5个月超过去年同期。

在9月市场上，房企加速推盘，一些公司促进降价销售，成为刺激市场交易的重要因素。

据上海易居研究院统计，9月100个城市的新商品住宅供应量为7529万平方米，创近10年来月度最高。

该机构指出，历史上，9月一般是预售政策宽松、供应明显增加的月份。 此次供应井喷的核心原因是今年三季度开始实施三条红线、四项管理政策，房企将从稳定现金流、降低债务、防范经营风险等角度出发，加快向房管部门申请预售许可证。

换言之，房企希望推盘，近期加快盘货促销，应对三大红线带来的压力。

三条红线是指监管层根据资产负债率(除去定金后)、净负债率、现金短期负债率三个资金链指标，对房企融资实施分类管理。 今年8月首次提交试点，开始后，回收资金、减少债务的压力逐渐浮出水面，房企开始了大规模的促销。

以恒大为例，9月6日，恒大董事局主席许家印紧急下发促销文件，对旗下600多个楼盘实施优惠，目的是实现全年黄金时期共销售2000亿元、单月销售1000亿元的目标。

从实际效果看，从年9月1日至10月8日的38天内，恒大实现合同销售金额1416.3亿元。

但由于前期缺口较大，今年前三季度，全国商品房销售面积仍比去年同期减少1.8%。 从地区来看，除东部地区实现销售回升外，中部、西部、东北地区均不及去年同期。

住宅企业的上市热情依然很强

受销售持续升温的影响，今年三季度，房地产市场多项指标有所好转。

1-9月，全国房地产开发投资103484亿元，比去年同期增长5.6%，增长率比1-8月上升1.0个百分点。 同期，房地产开发公司筹集136376亿元，比去年同期增长4.4%，增长率比1-8月上升1.4个百分点。

9月房地产开发景气指数为100.43，比8月上升0.11个百分点，连续3个月超过100个百分点的合理景气水平。

但可以观察到，在三季度政策表现频繁、调控整体收紧的情况下，房企战略已经发生变化，影响了部分数据的表现。

今年以来，住房企业持有地面积呈负增长趋势。 其中，9月单月，全国房地产开发公司土地购买面积3064万平方米，比去年同期减少4.8%。 同期，商品房新开工面积也出现下跌。

北京房企的一位人士在21世纪的经济报道中表示，由于监管政策紧缩，市场风险增大，今年下半年以来，公司的投资战略趋于稳健、保守，许多公司减少了土地规模。 另外，随着地价的上涨，很多公司都退缩了。

上海易居房地产研究院根据官方数据推算，今年1-9月，全国房地产开发公司土地购买平均价格为6206元/平方米，比去年同期上涨17.2%。

贝壳研究院高级分解师潘浩认为，以三根红线为代表的楼市调控政策逐渐落地，将率先影响房企的投融资环节。 在融资方，经历8月井喷后，房企国内融资增速逐渐下降，整体资金渠道更是依赖销售的投资方，谨慎度仍是第一要务，房企土地获取意愿不太可能真正回升，短期内房地产开发投资增速也可能持续放缓。

但是，在销售方，三根红线有望继续刺激。 潘浩认为，虽然按价格换算量不会大规模出现，但房企第四季度上市热情依然强烈。 预计未来商品房成交量降幅将继续收窄，成交价格将趋于稳定。

由于需要打击年度业绩，第四季度一般是房企销售规模最大的时间段。 但是，今年以来，由于疫情和控制等诸多因素的影响，住房企业的业绩达标率不高。 据易居克和瑞统计，今年第三季度，房企近三成销售目标完成率不足65%，为近三年同期最高比例。 同期，只有8家房企的目标实现率达到75%以上。 张敏