财讯：30家上市物业企业股价整体下跌 会是高估值故事转折信号吗?

10月30日，世茂服务、合景悠活正式登陆香港证券交易所。 此后，管面积超过亿平方米的多家大型物管企业有一半涉足资本市场入口:融创服务、金科服务已过审理关，恒大房地产、华润万象生活配送表。

10月17日，万科董事局主席郁亮一改变以往的口径，表示万科物业一定会上市，但时间还没有考虑。 万科房地产是国内收入最高的房地产企业。

男人们发出的信号，开始搅动房地产资本市场。

周前，现代运营商的第一服务在香港证券交易所上市第一天就破产了，当天30家上市房地产企业的股价整体下跌。 截至10月28日，第一服务上市后4个交易日连续下跌，从首发价格每股下跌2港元至1.42港元，跌幅近三成。

今年以来，房地产板块在疫情下战胜大盘，近一半房地产企业上市以来的市值高峰出现在今年8月，其中包括绿城服务、雅生活、碧桂园服务等早期上市的前浪。

另一个可以参考的数据是，9月以来，资本市场对房地产企业的估值开始向下修正，上市房地产企业的市盈率持续下跌近2个月，特别是截至去年上市的16家房地产企业中，12家的最低市盈率出现在10月22日、23日。

ipo理发、股价波动等一系列风起云涌，会成为房地产公司高估值故事转换的信号吗？

评价很高的神话

截至10月28日，上市的30家房地产企业总市值约3800亿元，是上市首日的1.5倍。 其中，碧桂园服务独大，是目前唯一千亿规模的物企。 8家公司市值超过百亿，分别为碧桂园服务、雅生活服务、保利房地产、招商积佗、永升生活服务、绿城服务、中海房地产、新城悦服务。 (表1 )

年6月上市以来，碧桂园服务市值从256亿港元上升至1287亿港元，两年翻了4倍，股价也从10港元上升至超过45港元。

在市场价格上，除了中奥家、蓝光嘉宝、年底前上市的中小型房地产公司下跌外，其余房地产公司都有不同程度的上涨。

上市4年，绿城服务市值从61亿港元上涨至287亿港元，中海房地产市值从5年前的35亿港元上涨4倍至188亿港元。

不到两年，永升生活服务的市值增长了7倍，从26亿元上升到221亿港元。 同期新城悦服务增长了5倍，从25.8亿港元增长到152亿港元。

在市场价格翻番的背后，市盈率作为衡量股价水平的指标之一，在一定程度上体现了资本对同一领域企业的认同度。 截至10月29日，8家超过100亿市值的头部房地产公司的平均市盈率约为45倍。

相对于相关房地产企业，碧桂园、中海的市盈率不到5倍，而碧桂园服务、中海房地产的这个数值是5.4倍、3.3倍。 前100名房企平均市盈率约为10倍，房地产板块平均市盈率达到30倍。

值得注意的是，30家上市房地产企业的市盈率、市值变化曲线中，约有一半的公司在上市以来的市盈率、市值最高点不一致的情况下于今年8月出现，如绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务等，永升生活服务、新城悦服务。

截至10月29日，包括建筑业新生活、弘阳服务在内的7家房地产公司顺利登陆港股。 建业新生活副总裁汪维清表示，资本市场对房地产公司上市热潮和高估值的认识，基本上是对物质管理领域快速发展模式、快速发展逻辑和快速发展潜力的认识。

汪维清认为，今年是领域红利爆发的一年，疫情、政策等因素营造的特殊市场环境推动了房地产公司在香港上市。 这家多家房地产企业之所以选择今年上市，主要是出于天时地利和考量。

另一方面，随着房地产上市公司数量的增加，港股房地产板块已经形成规模效应和板块效应，资本市场的青睐已经成为港股上市公司的领域红利期望。

另一方面，疫情防控在一定程度上培养了业主对房地产项目居住价值、资产价值的重视，培养了为服务付费的习性，加上旧小区改造、《民法典》的房地产规范等政策，进一步显现了房地产领域的价值。

拐点在9月

从9月开始，房地产股估值全线下跌，29家上市房地产公司平均市盈率从45倍降至30倍，只有绿城服务的一家公司有所上升。

年市盈率上升曲线显示，年初开始缓慢上升，8月22日达到最高点后开始下跌，10月23日触底，达到今年房地产板块估值最低点。

特别是经过年中至今上市的后浪房地产企业，16家公司中有12家创下上市以来的最低价格。

8月22日，招商剩余创下115倍的市盈率，10月23日下降至55倍。 在这两个时间节点中，8家托管面积超过亿平方米的房地产公司估值明显下降:碧桂园服务下降76倍至54倍，新城悦服务下降54倍至39倍，永生生活服务下降98倍至66倍，保利从80倍至48倍。 投资有限，现在(房地产板块)已经有开始扼杀估值的意义。 某管理面积top10上市房地产公司高管分解，8月疫情影响常态化后，到了9、10月，多家大型物企爆出消息，要么公布，要么准备上市，供给一下子变多，房地产服务差异小，同质化普遍。

供给紧凑地体现在数据上，截至上半年发表半年报的26家上市房地产企业的管理面积约为26.4亿平方米。

截至10月29日，金科智慧服务、融创服务已经香港证券交易所审理通过，恒大房地产、华润万象生活已提交表格，更早的世茂服务、合景悠活将于10月30日敲响警钟。 其中，恒大房地产占管面积2.54亿平方米，是该轮渡表上市规模最大的公司，上述6家拟上市房地产公司占管面积超过7亿平方米。 (表3 )

同质化严重的情况下，一定是规模为王。 前述管理面积top10的上市房地产公司高管表示，今年以来，兴业物联、第一服务的破发在其预期之内，一方面大家都在为生活服务，另一方面要保证基础服务的收入，还需要规模。 另一方面，需要大客户基数进行增值服务，进行价值转换。 随着领域越来越透明化，资本被比较、计算，小规模、没有明显优势的企业就不会表现得很好。

在管面积近千亿的基础上，该高管所在的上市房地产企业广告主要集中在中部城市，中部某省有上千个项目，有企业号称全国化发展迅速，全国20多个省市的项目数量还没有我省的多。

该上市房地产公司高管的经验是，在深耕城市结合规模，加大资源密度，强调性能效益、价值转换。 由于业务费用收入基本固定，迅速发展增值服务带来可持续盈利的情况越来越多。 以你的规模来看，客户基数上不去，增值服务没有基础，而且资源太分散，人力资源无法共享，每个人不能平均坪效，项目利润越来越低。

对于房地产板块是否挤压泡沫的问题，这家上市房地产公司的高管予以否认。 由于房地产领域自身增长前景非常好，物业管理收入稳定，在包干制为主要模式下，签约的物管项目可以形成排他性护城河和进入壁垒，现金流较大。

该上市房地产公司高管认为，大型房地产企业仍有一半未分割房地产板块上市，领域还处于前期快速增长阶段，在这一阶段被挤出泡沫，基本上没有太高质量的标的，规模小，几乎没有流动性和可持续增长。

这位高管多次强调规模第一，但举个例子，某早期上市的房地产企业市盈率持续下降，市盈率从接近70倍达到现在的10倍，首要原因是其玩法偏离了物业管理的本质。 这样的企业通过疯狂收购壮大了，但实际上这些项目的目标不需要别人，规模质量不高。

这位高管进一步解释说，看物业费的高低，二看老小区的占有率，三看是否有绝对控股公司，四看是否自己运营，这样的目标会降低管理指标、财务指标，所以这类企业尤为严重。 光讲故事无法吸引资金，聚集在房地产板块的股票变多，投资者可以选择的方向变多，资金就会从经营不善的前浪中被吸引。 这位干部正在考虑。

加速整合

评价持续下降的话，领域的马太效应也会加速。 今年以来，房地产领域整合明显深化，玩家入场，玩家出局。

北京睿信咨询董事长睿观研究院院长柯克托奇认为，房地产领域的并购整合将持续加剧，成为规模增长的重要模式。

在目前的房地产公司结构中，前三强恒万碧还有两大巨头尚未上市。 20强中只有8个座位发售。 融创、世茂、华润、金科的存款势头还在酝酿之中，龙湖、金地、阳光城、金茂等尚未被士兵所动。

库特奇提出，头部公司强强联合已经成为趋势。 房地产领域的并购整合已经从大、中型企业开始并购中小企业，过渡到大企业并购中型企业的过程，并购整合力越来越大。

据总部设在重庆的房地产企业高管介绍，今年以来，多次动员朋友、家人和领域同事介绍高质量目标。 收购市场太猛了，项目供不应求。 大家迫于规模压力，有些项目明显没有赚钱，是同行硬逼着做的。

前述房地产公司高管表示，目前，部分房地产企业多数盘中正在逐步转移股权、退出经营，可以与他人合作，出售少许股权。 卖给我这个高管表明了自己扩大规模的野心，一个项目，可以据此创造仅仅10倍的市盈率，对我来说可能会是50倍。 卖给我，那个。 卖给我这个高管表明了自己扩大规模的野心，一个项目，可以据此创造仅仅10倍的市盈率，对我来说可能会是50倍。 卖给我，那不吃亏，我们都会再成长。

从领域的角度来说，柯克托认为，早期上市最具特色的公司，未必笑到最后一家公司，如何寻求新的路线，寻找新的业务增长点更为重要。

万科物业等企业在做城市服务，在增值服务上也做了很多尝试和探索，这样的新业务在邓炬看来也是领域未来的变量，是未来真正的竞争力。 过了上市这个最初的门槛，公司很难死，所以别人要收购的时候也必须考虑。 因为你确实融了钱，上市可以大大提高企业的内部管理、激励机制、企业品牌的影响。 卡库托奇也强调，上市只是一个新的起点。

上文提到的总部设在重庆的房地产企业高管强调，估值不能代表企业质量，市盈率表现因股市大盘、国家政策、资本市场资金等而异。 所有领域的板块都不可能一直上涨。 此外，房地产领域的市盈率分化越来越明显，增长加速，规模较大，被新赛道抢占的公司备受资本青睐。 相反，中小企业、未来增长无望的企业的市盈率与大企业的差距越来越明显。 邓炬表示，房地产企业还处于加速整合阶段，未来两三年内，头部公司还将保持相对稳定的增长。

邓炬认为，从长远来看，房地产企业自身估值也进入了较为合理的区间，目前估值下跌是合理的回调和修复，30-40倍的市盈率都是合理的，上市70-80倍的市盈率不现实。 想马上涨70倍以上的比科技股还牛吗？ 郝炬说。