财讯：广州黄埔区楼市火热 房企积极分羹旧改助长这股利好态势

在三条红线的背景下，越来越多的实力房企将三旧改造视为竞争新路线和战术的新选择。

最近，位于广州近郊的黄埔区楼市顺利繁荣，交投活跃。 根据财富研究院的数据，10月黄埔区领先广州楼市，网签成交维持15万平方米的高位，居全市第二。

区域手楼市活跃投资，二手楼市价格也在上涨。 近两年来，黄埔区楼市罕见的反价格现象也开始频繁冒头。

其背景是，除了黄埔区在引进生物医药、智能制造等新兴产业、公共设施建设等方面持续大力推进外，旧改革项目的热度也是核心因素之一。 在融资新规的大背景下，积分房企开始将获取低价城市更新项目、增加土地储备作为不二选择。

涨幅超过三成

从今年疫情稍有缓和的5月开始，王晓就开始关注黄埔区的楼盘，知识城持续缺货的状态到11月为止仍保持不变，整个区域处于交投活跃的状态。

根据财富研究院的数据，黄埔知识城的供应占有率从上半年的五成以上减少到三季度的不到三成。 供给热点转移到了科学城市周边和旧黄埔板。 科学城市周边的供给份额从上半年的2成增加到4成，长期缺货的旧黄埔第三季度的新商品供给急剧增加。 纷纷呼吁，黄埔区的网签始终保持高位。

房地产商赵正茂明显觉得黄埔热度高于越秀区、天河区等中心区。 科学城品秀新樫、黄埔中央城、福利悦禧城二期等几乎每天都有人来看。 知识城万科幸福誉5期于8月进入尾盘状态，但截至11月，咨询层出不穷。 保利拾光年的两个房间只剩下尾货，三个房间新增量减少，但每天都有广州、深圳、东莞等地的买家打电话询问。 14号线、21号线路口的黄埔镇龙tod、星汇城最先开业全部售罄。

黄埔区整体供需变热，与之相对应的是房价上涨。 看到在中新知识城买房的刘小慧最近有点后悔。 她在4月份看到的万科幸福誉5期房子，从2万元/平方米上升到现在的3万元/平方米左右，更重要的是放盘量少。

赵正茂也指出，到10月为止，黄埔的供给明显增长，特别是科学城周边和临港经济区板块的老改革项目大量得到证明，包括福利南驰富华庭、福利悦禧城二期、黄埔中央城等，但整个领域的价格仍在上涨。

持续的发烧吓了很多人。 今年7月，位于广州远郊，与深圳隔水的南沙区，受深圳楼市上涨态势影响，成为广州楼市最热的领域，但黄埔区的上涨丝毫不逊色于南沙市。 以8月为例，黄埔区成交较去年同期上涨6成左右，南沙区成交同比上涨9成左右。 南沙由于缺乏热盘支撑，11国庆后成交热度略有下降，黄埔区仍保持较高景气度。

趁新房火热，二手房市场的反价格化也越来越多了。 多家中介称，目前黄埔区知识城、科学城业主对房价预期比较高，一般要求能卖出单价3万元/平方米以上。

新开盘科学城融创翔龙广府壹号的单价已经站在4万元/平方米上，许多二手房业主的售价上涨到3.2万~3.5万/平方米。 刘小慧表示，这两年黄埔很少出现的反价格现象从今年下半年开始增多。

最新10月，黄埔在万科城市之光、品秀星汇城、星樫山畔等多家企业品牌的新盘进入市场推广，供应环比大幅增加，比达35%，领先广州。

改为旧住宅企业新课程

作为今年广州楼市比肩南沙区充足的热土，许多旧改项目的推进被认为是支撑黄埔区楼市持续上涨的独特因素。

城市更新数据显示，最新的三季度，广州共有272个老改造项目，新改造面积规模383.2万平方米，居湾区9市前列。 其中，黄埔区三旧改造项目达到43.4%，成为广州旧改造项目动态最多的区域。 根据财富研究院的数据，年1~9月黄埔区共成谈判住宅用地102万平方米，其中87万平方米( 85% )提供给旧修订，旧修订的速度最为明显。

在黄埔区住了几年的广州土著张晓平见证了黄埔区近年来旧改的快速推进过程。

近十年黄埔区基本处于解体过程，经过这五到八年的建设期，黄埔未来快速发展的潜力和空间是不容置疑的。 张晓平住的万科尚城楼盘对面的沙步村、鹿步村也逐年进入拆迁阶段。

张晓平周围近两成的当地拆迁移民们在黄埔区选择运营商。 剩下的拆迁户们大多暂时选择了租房迁移等待住房建设，很少有人去广州的其他领域。 原因无非两个方面:一是居住习性的使然。 二是黄埔区产业、教育、交通、卫生等公共产品和设施在有序布局中，业主对领域未来快速发展前景持乐观态度。

较早进入拆迁阶段的黄埔区新知识城、科学城，目前片区房价从最初的1万元/平方米左右上升到3万元/平方米左右，也是片区领先的星际板块。 这也给后来进入拆迁阶段的业主们带来了信心。

知识城这边的地铁14号线开通不到两年，来黄埔区的人越来越多，引进了很多智能制造、生物医药公司，想必这边的人气越来越高。 知识城何棠下村牛以搬到街上拆除徐山为荣，说黄埔区从近郊外变身繁华区没有任何顾虑。

住宅企业积极分汤旧改也助长了这种盈利良好的态势。

根据黄埔区城市更新局此前发布的《广州市黄埔区广州开发区决赛3年内旧村拆迁攻坚任务工作方案(-2022 )》，到2022年，黄埔区将完成66个要点旧村改造项目的合同拆迁。 其中，黄埔港片18个，科学城片28个，知识城片20个。 这意味着所有领域8成以上的村社会纳入旧改，还有不到2成的村社没有进入旧改，经常会实施微改造、乡村振兴等。

许山显然觉得这几年进入黄埔区的房企多了起来。 万科( 000002.sz/02202.hk )、富力房地产( 02777.hk )、时代中国( 01233.hk )、越秀房地产( 00123.hk )、保利房地产( 600048.sh )、升龙集团、腾龙集团

城市更新组湾分区野快速发展研究中心主任胡益红也告诉第一财经记者，黄埔区旧改革政策的出台有助于实际处理黄埔旧改革问题，保障黄埔三年实施方案的成功实施。 黄埔区出台新政策，允许建设总量30%以下的房屋报废，整个废弃房屋可以集中进行规划建设和销售，可以参照融资区商品房办理预售许可手续，这样处理开发商的部分资金问题，参与黄埔旧改

在三条红线的背景下，越来越多的实力房企将三旧改造视为竞争新路线和战术的新选择。 特别是以广州、深圳、东莞、佛山为代表的粤港澳大湾区核心城市近年来三旧改造(城市更新)项目呈现环比上升的态势，三旧改造已成为存量土地开拓的重要环节。

参与黄埔区旧改年的某头部房企人士向第一财经记者表示，我们将继续在黄埔区、白云区等地积累旧改货值，参与旧改货项目。