财讯：前8个月商品房销售额增速转正 “三条红线”影响隐现

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9月15日，根据国家统计局公布的数据，今年1-8月，全国房地产销售额比去年同期增长1.6%，为96943亿元，为今年以来首次转正。

这得益于近年来良好的市场走势，从5月到8月，全国房地产销售面积和销售额连续4个月同比增长。 其中，8月销售额上升27%，销售面积增长13.7%。

房地产是从疫情中恢复最多的领域之一。 在投资方面，从今年6月开始，全国房地产投资累计增长率回升。 前8月房地产投资增长率上升至4.6%，而同期固定资产投资(不包括农户)增长率为-0.3%。

宽松的货币环境刺激了疫情控制的释放，被认为是市场变暖的主要原因，房地产业的许多指标都很好。 然而，近来许多城市出台楼市调控政策，抑制投资诉求，以三红线为主的融资管理政策也影响公司决策。 已经到来的全年黄金期，似乎又要面临一点模糊性。

许多楼市指标今年8月，全国商品房销售面积达到98486万平方米，同比减少3.3%。 但是，与年初的39.9%的降幅相比，大幅缩小。

由于价格上涨，前8月全国房地产销售额仍增长1.6%。 国家统计局此前公布的数据显示，今年二季度以来，全国70个大中城市新建住宅和二手房价格总体上涨。 其中，东部地区市场销售回升较快，在一定程度上提高了整体交易平均价格。

国家统计局发言人付凌晖表示，近期房地产市场回暖，有助于释放前期疫情中的些许压抑诉求，也有助于金融增加对实体经济的支撑力度，市场利率下降，中长期利率下降，客观上也有利于整体房地产市场的回升。

但是，付凌晖也指出，总的来说，投资和销售情况都处于较低水平，无法恢复正常状态。

尽管如此，近几个月来，一点点的地区市场发生了过热现象。 在一些二三线城市，由于供应不足、(二手房)价格暴涨等原因，市场上出现了抢购现象，一些城市的房价迅速上涨。

8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产经纪人，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府和所在省(自治区)住房和城乡建设厅的负责人参加了会商。 统计局的数据显示，这些城市的房价涨幅相对较大。

疫情过后，央行多次向市场释放流动性，导致资金价格下降。 由于今年上半年融资环境相对宽松，加上销售回暖带来的利好，房企资金状况有所改善，今年1-8月，房地产开发公司共筹集117092亿元。

但是，在土地市场上，房企依然保持着谨慎的态度。 今年8月，房地产开发公司土地购买面积11947万平方米，比去年同期减少2.4%，降幅比1-7月扩大1.4个百分点。 土地成交价款7088亿元，增长11.2%，增长率下降1.0个百分点。

由于多项指标走势良好，8月房地产开发景气指数(简称国房景气指数)为100.33，连续2个月居100点适宜景气水平以上。

三条红线保持房地产市场平稳运行，有赖于政策层面的尽快调整。

据贝壳研究院统计，7月以来，全国共有44个省市发布了61次房地产相关政策。 其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都共10个城市出台了规范房地产市场快速发展的限购、限购政策，以提高贷款和房地产转卖门槛，防止市场过热，进一步深入抑制投资诉求。

贝壳研究院高级分析师潘浩对21世纪经济报道记者说，这一操作对全国其他城市也起到警告作用，或在一定程度上延缓成交量回升和价格上涨的速度。

但对房企来说，真正的问题是融资谨慎管理带来的一系列连锁反应。

8月20日，住建部和人民银行召开要点房地产公司座谈会，12家房地产公司负责人参加会议，要点形成了房地产公司资金监测和融资管理规则。 即三条红线:除收款后资产负债率超过70%，净负债率超过100%，现金短债率不足1倍。 根据住宅企业的踩点情况，分为红、橙、黄、绿四个阶段，相应实施差别化债务规模管理。

据21世纪经济报道，9月，该措施在一些房企开始试点，将来将向所有领域宣传。

据国泰君安统计，四成以上的上市房企处于红衫军和橙色，该分公司的举债压力很大。 因此，用降价销售的方法回收现金应该是许多公司的短期选择。

月初，恒大开始大范围降价。 虽然恒大有在全年黄金期实施促销的惯例，但这仍然引起了关于去杠杆的讨论。 北京一位房企官员向21世纪经济新闻记者表示，出于冲击年度业绩的目的，企业一般在第四季度实施促销，但今年可能会提前。 因为下半年的融资环境明显收紧。

此人认为，融资政策的一些变化与往年相比，给房企带来了降价销售的动力，因为诉求端也受到了政策的影响，今年全年的黄金时期值得期待，但不会过于火爆。

此外，公司的扩张步伐也可能放缓。 许多受访者认为，将融资规模与负债率、现金流挂钩，意味着高杠杆、快速扩张的时代将完全结束。 因此，未来的土地和收购行为将会降温。

潘浩指出，新政可能会产生一系列连锁反应，影响未来房地产的数据表现。 在销售点方面，房企出货意愿依然强烈，成交量有望继续提高，但价格保持稳定。 在融资方，政策紧缩延缓房企到位资金增长的投资方，房地产开发投资增速、新开工面积增速、土地购买面积增速持续放缓或下行。