财讯：诸葛找房2019总结与2020展望：脆弱的平衡（二手房篇）

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市场将回到中断的调整周期，北上或率先筑底

年二手房市场逐渐进入平稳运行周期，年初市场价格从去年年底的低基数逐渐回升，两个季度后市场价格逐渐稳定。 在以稳定为主的基调下，城市结构性差异明显:从城市等级来看，一二线城市的市场价格受政策调控压力较大，因此表现不如对市场敏感度低的三四线城市。 从区域来看，由于受区域政策下区域战术规划和调控政策的影响，如长三角经济圈市场价格全年最为稳健，珠三角经济圈市场价格也在不断编码的盈利政策下逆向回升。

年市场价格总体运行顺利，成交年内前后偏低

(一)百城中古住宅价格上半年先行抑制，年底回升至年12月水平

年全国二手房市场在住房不炒、稳定为主的基调下，基本实现了平稳运行。 从年市场价格波动趋势来看，年初上年末下跌趋势暂时持续，但跌幅继续收窄。 3月下跌停止了。 此后，二季度以来，价格环比波动变化逐渐温和，幅度基本稳定在0-0.3%之间。 从市场平均价格水平来看，年第四季度百城中二手房市场平均价格为15068元/㎡，比去年同期下跌0.96%，市场价格不及往年，但与去年同期相比跌幅明显收窄。 从全年及各季度累计涨幅来看，年百城中二手房市场价格累计上涨0.03%，一季度累计跌幅1.13%，二季度累计涨幅0.95%，三季度累计涨幅分别为0.21%和0.01%。

图1 :百城中二手房市场平均价格和同环比变化情况

图2 :年百城全年和各季度累计涨幅情况

从百城涨价城市数量和平均涨幅的月度数据来看，全年涨价城市数量超过下跌城市数量月的一半。 三季度100个上升城市数量均超过下跌城市数量，涨幅逐渐平稳，四季度受市场淡季影响，价格下跌城市数量增加，跌幅略有扩大，价格上涨城市数量减少，但涨幅基本稳定

图3 :百城中二手房市场平均价格上涨的城市数量

资料来源:诸葛房间

(二) 10个百分点城市二手房成交量近100万套，同比上涨16.7%；

年10个百分点城市二手房成交量比去年增长16.7%，接近100万套，从全年成交量来看，处于年来的高水平。 从月度成交量来看，整体呈现前高后低态势，成交量自今年4月创纪录以来，受市场调控加码影响发生变化，成交量逐渐下降。 截至今年年底，成交量略有好转，11月、12月成交量均比上个月上涨。 年末成交量尚存，与年末情况相似，预计年二手房成交量将持续上升。

年一季度，信贷环境有所改善，多城市住房贷款利率下降，部分城市政策放宽，综合因素影响下，市场有望改善，较年下半年有所回暖，一季度点城市二手房成交量明显。 随着成交量的上升，迎来政策紧缩，期待变化，再加上新房市场供应量分流二手房市场的诉求，受此影响，两三个季度的成交量逐渐下降。 四季度，出台了多项人才政策，市场有望好转，重点城市二手房成交量在年底回升。

图4:10个积分城市二手房成交量和同环比变化情况(年、月)

注: 10个重点城市包括北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、苏州、南京、厦门和成都。

资料来源:各地房屋建设委员会整理:诸葛找房

二、一二线城市市场平均价格偏冷，长三角经济圈全年呈现亮眼

(一)三四线城市市场敏感度低，整体价格波动或滞后于市场实际情况；

年，一二线城市政策调控压力相对较大，市场下行明显，三四线城市当地市场规模小，市场敏感度低，市场价格调整滞后于市场真实表现，因此三四线城市年二手房市场价格表现总体优于一线城市。 从各等级城市全年二手房市场价格走势来看，第一二线城市延续了上年末的下行趋势，第三季度有所波动，从第四季度左右开始稳定。 三线城市与此相反，除1、2月市场淡季下跌外，前三季度波动显著，第四季度上涨动力开始不足，市场价格波动下跌。 从市场价格水平看，三四线城市四季度市场价格较去年同期上涨，一二线城市较去年同期下跌。 从各等级城市全年及各季度累计涨幅来看，三四线城市全年累计上涨率为2.37%，一二线城市均累计下跌，下跌率分别为2.26%和3.21%。

图5 :不同等级城市市场平均价格和环比及累计涨幅变化情况

资料来源:诸葛房间

(二)长三角及西北东北地区全年市场向良好表现突出，珠三角经济圈年末有所上升；

年不同地区规划调控政策不同，二手房市场区际表现差异显著，总体长三角经济圈和东北、西北城市相对其他地区市场表现较好，珠三角经济圈因主要城市的利益政策，四季度以来价格上涨明显。 从各地区年市场价格走势看，长三角经济圈区域内协调性较好，区域整体市场价格全年保持平稳波动的上升趋势，环比变化基本维持在0.5%的温和波动区间，年累计上涨3.30%，年底长三角地区一体化国家级战术计 西北、东北城市前三季度价格上涨显著，东北全面振兴战术规划和重点二线城市自贸区建设等效益政策影响显著，西北普遍市场价格增长，两地区全年累计涨幅分别为5.43%和5.00%，进入四季度市场季节均为

环渤海、西南城市及珠三角经济圈全年二手房市场整体表现比较冷淡，全年累计跌幅分别为4.97%、3.70%和2.87%，尤以一季度跌幅最明显，累计跌幅分别为3.21%、2.86%和2.20%、第二 但是，珠三角经济圈从三季度末到四季度呈现明显上升趋势，主要受深圳特色主义先进示范区规划效益和豪宅税政策的推动影响，四季度市值累计上涨1.33%。

从市场价格水平来看，同为长三角经济圈、西北和东北城市突出，年第四季度市场价格较去年同期有所上涨。 中部城市表现中等规律，市场价格与去年同期相比基本稳定的环渤海、西南、珠三角经济圈城市较去年同期下跌、幅度较大，其中环渤海经济圈跌幅最大，受政策支配的压力最明显。

图6 :年各地区城市全年及各季度累计涨幅情况

资料来源:诸葛房间

三、年市场总体观望情绪浓厚，个别要点城市突出

(一)要点城市展望情绪普遍浓厚，个别城市因政策利益而突出

从诸葛探测的10个重点城市来看，年二手房市场情绪总体上延续了去年的情况，观望情绪全年蔓延，但个别重点城市受规划和盈利政策的影响较为突出。 从10个积分城市的情绪指数走势来看，苏州和厦门市场的情绪在其余各城市表现最好，特别是厦门上半年市场情绪表现突出，回到了平稳合理的区间。 深圳自年2月以来，市场情绪相对其他城市维持在较高水平，三季度以来，受政策利好的影响，市场情绪震荡明显。 北京和上海市场的情绪更是年来持续浓厚的观望情绪，特别是北京市场的情绪一度低迷，上海市场的情绪相对于去年低迷时期有一定的回升。 剩下的城市市场情绪会下降。

图7:10个积分城市二手房市场情绪指数

关于诸葛二手房市场情绪指数:

诸葛找房根据长时间对二手房市场数据的关注，创造性地采用调价房源作为第一参考指标，构建情绪指数。 房价的调整一方面直接反应了供给者(即卖方)自身对市场预期信心的变化，另一方面，卖方信心的变化本身受到与诉求者(即买方)交易情况的影响，因此也间接反映了诉求者对市场预期信心的变化。 因此，基于价格调整房源的当期市场情绪指数不仅反映了供需双方对未来市场价格的信心，而且对未来市场价格预测更具前瞻性。 诸葛将发布重点城市情绪指数报告，敬请关注！

诸葛寻找研究表明，二手房市场情绪指数与市场价格走势呈明显正相关。

(1)在市场兴奋和活跃的区间，市场价格总体呈现显著上涨趋势

(2)在市场稳定区间，市场价格呈现温和波动，以上涨为主

(3)在市场低迷和展望区间，市场价格有下跌的趋势。

资料来源:诸葛找房掌握的全网络二手房房源。

资料来源:诸葛房间

(二) 10个积分城市的议价空间小幅减少，买方诉求恢复。 成交周期逐渐稳定，历史挂牌

年10个积分城市的谈判空间比去年略有下降，买房的诉求略有回升。 年末至今年2月成交周期上升明显，成交周期从年平均3个月左右上升到年近4个月左右，另一方面，全年整体调控环境严峻，市场前景浓厚，买家将谨慎进入市场。 另一方面，历史挂牌房源逐渐消化，成交周期变长逐渐稳定。

图8:10个积分城市的谈判空间和成交周期的状况

资料来源:诸葛房间

四、年二手房市场展望

1、二手房市场整体平稳运行将成为常态，城市政策下存在结构性空间

随着住宅不炒整体基调的稳步确定，在经历了年调整和年稳定后，年全国二手房市场继续呈平稳运行趋势，市场价格呈温和波动状态。 从城市等级来看，一二线城市始终存在人才吸引力，在城市政策下变暖的三四线城市未来的上升动力主要是来自热点地区的拉动辐射和内部诉求结构的调整。 从地区来看，年粤港澳门湾区和长三角经济圈受重大国家战术规划效益影响，有一定回暖和上升概率的环渤海经济圈，即使积分城市管制政策界限有所放松，也有改善的余地。

2、年市场情绪逐渐恢复平静合理的状态

由于城市政策的逐步实践和执行，不仅会带来政府监管的逐步稳定和战略的确定，还会使市场情绪从不稳定的不安走向逐步稳定和理性，市场情绪的理性对于维持市场价格的稳定至关重要。 因此，年上半年随着市场情绪的逐渐稳定，可能会带来市场价格的短暂波动上升，但后期随着情绪持续稳定，市场价格波动的变化也会维持在合理的变化区间。

【专题1 :在年度计划和政策的利益下阴晴不定的粤港澳大湾区】

年2月18日，国务院正式发布《粤港澳大湾区快速发展规划纲要》确定粤港澳大湾区国家重要战术规划定位以来，大湾区的一系列前瞻性和示范性措施受到各界广泛关注。 年的粤港澳大湾区二手房市场也在规划和政策的利好下逐渐放晴，各城市二手房市场价格自2、3月以来稳定趋势显著，其中深圳与其他一线城市比较明显，珠海和佛山上涨显著。

一、年粤港澳湾区:战术计划领先的因城因区措施

2月大湾区规划公布后，年8月9日国务院再次发表《深圳关于支持建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。 此后，11月大湾区大陆9城进一步对港澳居民放开购房限制，深圳率先放开豪宅税等效益政策相继出台，在战术规划的整体指导和引领下，区域内各城市城市通过区的措施，对市场稳定效果明显。 在此基础上，诸葛探房梳理了年湾区积分规划和房地产相关政策，发现湾区各项城市政策集中在人才引进方面。

9 :年粤港澳湾区规划及房地产相关政策

资料来源:中央和地方政府网站整理:诸葛找房

二、区域内城市因区域规划和政策效益而恢复趋势明显

从总体上看，年在政策调控压力下，粤港澳湾区二手房市场整体偏冷，市场价格以下跌为主。 但是，随着粤港澳湾区战术规划和随后一些利润政策的出台，粤港澳湾区下行情况有所改善，四季度以来市场价格实现了波动上涨，稳定趋势明显。

10 :粤港澳湾区二手房市场平均价格和环比变化情况

资料来源:诸葛房间

(1)地区内各城市呈现明显的稳定趋势，但城市间市场表现差异显著

从各城市年市场价格环比变化趋势看，除广州外，各城市自年2、3月以来呈现出明显的回稳乃至回暖趋势。 其中，珠海全年的表现较其他城市稳定，且上升较多。 广州一、二季度经历市场价格调整，出现显著下跌后，三、四季度以来，跌幅逐渐收窄，出现上涨态势。

从各城市二手房市场价格表现来看，城市间差异显著。 其中深圳、珠海和佛山表现良好。 从累计涨幅情况看，年珠海全年累计涨幅3.30%，佛山累计涨幅第二，1.73%，深圳排名第三，全年累计涨幅0.19%，为所有一线城市之最。 广州市场价格下跌，全年累计跌幅20.78%，相邻中山全年累计跌幅第二，为10.66%，东莞、惠州分别位居第三、第四位。

图11 :粤港澳湾区部分城市二手房市场价格环比变化及年累计涨幅

资料来源:诸葛房间

(二)深圳、东莞城市在计划利润的带动下成交量不断上升

从深圳、广州、佛山、东莞城市二手房成交量来看，受粤港澳大湾区规划和小阳春双重因素的影响，3月成交量上升明显，4月持续上升趋势。 随着市场诉求的释放和调控政策的加入，5月成交量逐渐下降，6月成交量处于较低水平。 深圳后期受先进示范区计划利润和豪宅税政策的影响，二手房成交量持续上升。 年东莞政策调控比较严格，但其二手房市场受到粤港澳大湾区的规划利好，年交易量稳定微涨。

年深圳、东莞城市成交量好于年，深圳、东莞二手房分别成交7.68万套、3.48万套，比上年分别上涨19.74%、0.95%。 广州、惠州分别同比下跌10.10%、12.46%。

图12 :热点城市二手房交易量走势(单位:套)

资料来源:诸葛房间

(3)计划利润下谈判空间狭窄，珠海热度高；

2月18日，国务院确定粤港澳大湾区国家重要战术规划定位后，政策效益明显缩小了深圳、广州、珠海城市谈判空间，增强了业主信心。 成交周期略有缩短且稳定。 深圳、广州城市政策调控较严，规划好消息3月、4月对市场略有影响，后期市场回归理性。 珠海的房价低于深圳、广州，是粤港澳大湾区城市中最有潜力的城市，计划利润下市场热度高，其议价空间最低，但其成交周期短，购房者入市积极性高。

图13 :深圳、广州、珠海城市谈判空间及成交周期(日)情况

资料来源:诸葛房间

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